ค่าโอนคอนโดเอกมัย ใครจ่ายอะไรบ้างที่กรมที่ดิน แบ่งกันยังไงให้แฟร์

บทความนี้ว่าด้วยการโอนคอนโดมือสองในเอกมัย ซึ่งอยู่ในเขตวัฒนา จึงต้องไปทำเรื่องที่สำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานคร สาขาพระโขนง ที่รับผิดชอบพื้นที่นี้ ไม่ว่าห้องของคุณจะอยู่ปากซอยเอกมัย 5 ติดคาเฟ่ หรือลึกเข้าไปแถวซอยเอกมัย 12 ก็ตกอยู่ในสาขาเดียวกันหมด วันโอนจริงไม่ได้มีแค่ 'ค่าโอน' ก้อนเดียวอย่างที่หลายคนเข้าใจ แต่ประกอบด้วยหลายรายการที่คิดคนละฐาน คนละอัตรา และไม่ได้ตกเป็นภาระของคนเดียวกันทั้งหมด ก่อนจะไปคุยเรื่องแบ่งกันยังไง ต้องเห็นภาพรวมของทุกรายการก่อน

หลักการแบ่งภาระไม่ได้ลอยมา แต่ยึดจากว่าใครเป็นเจ้าของ 'เหตุ' ของรายการนั้น ภาษีธุรกิจเฉพาะ ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย และอากรแสตมป์ ล้วนเกิดจากการที่ผู้ขายมีรายได้หรือกำไรจากการขาย จึงตกเป็นภาระของผู้ขายโดยธรรมชาติ ส่วนค่าจดจำนองเกิดจากการที่ผู้ซื้อไปกู้ธนาคาร เป็นเรื่องของสินเชื่อผู้ซื้อล้วน ๆ จึงเป็นภาระผู้ซื้อเต็ม ๆ คนที่ซื้อเงินสดจึงไม่มีรายการนี้เลย

• ฝั่งผู้ขายรับผิดชอบ: ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% หรืออากรแสตมป์ 0.5% (อย่างใดอย่างหนึ่ง) และภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายตามอัตราก้าวหน้า
• ฝั่งผู้ซื้อรับผิดชอบ: ค่าจดจำนอง 1% ของวงเงินกู้ (เฉพาะกรณีกู้ธนาคาร) และค่าคำขอ ค่าอากรเอกสารเล็ก ๆ น้อย ๆ ของฝั่งตน
• รายการที่มักหยิบมาแบ่งกัน: ค่าธรรมเนียมการโอน 2% ซึ่งเป็นก้อนที่คุยเรื่อง 50/50 กันบ่อยที่สุด
• จุดที่ต้องระวัง: ภาษีธุรกิจเฉพาะกับภาษีหัก ณ ที่จ่าย เป็นของผู้ขาย ไม่ควรถูกลากมารวมในก้อนที่แบ่งครึ่ง

ทางแยกสำคัญของฝั่งผู้ขายอยู่ที่ระยะถือครอง ผู้ขายที่เป็นบุคคลธรรมดาซึ่งขายภายใน 5 ปีนับจากวันที่ได้มา หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านหลังที่ขายน้อยกว่า 1 ปี จะเข้าข่ายภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% แต่ถ้าถือครองเกิน 5 ปีหรือมีชื่อในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี ก็จ่ายแค่อากรแสตมป์ 0.5% แทน ในดีลเอกมัยความต่างนี้มีผลจริง คนที่ซื้อคอนโดใหม่แถวซอยเอกมัย 10 แล้วรีบขายต่อภายในสองสามปีจะโดน 3.3% เต็ม ขณะที่เจ้าของเดิมที่อยู่มานานเกิน 5 ปีเสียแค่ 0.5% ซึ่งเปลี่ยนน้ำหนักการต่อรองของแต่ละฝ่ายไปเลย เพราะฝ่ายที่แบกภาษีก้อนโตย่อมกดราคาหรือเงื่อนไขได้ยากกว่า

ธรรมเนียมที่เจอบ่อยในดีลคอนโดมือสองย่านเอกมัยคือ แบ่งค่าโอนคนละครึ่ง ซึ่งความหมายที่ถูกต้องคือแบ่งเฉพาะค่าธรรมเนียมการโอน 2% กันคนละครึ่ง ส่วนภาษีธุรกิจเฉพาะและภาษีหัก ณ ที่จ่ายยังเป็นของผู้ขาย และค่าจดจำนองยังเป็นของผู้ซื้อตามเดิม ปัญหาคือคำว่า 'แบ่งค่าโอนคนละครึ่ง' มันกำกวม บางดีลผู้ขายพยายามตีความให้รวมภาษีของตัวเองเข้าไปในก้อนที่หารครึ่งด้วย ซึ่งเท่ากับผลักภาระภาษีของผู้ขายมาให้ผู้ซื้อครึ่งหนึ่งแบบเนียน ๆ

1. ระบุในสัญญาจะซื้อจะขายเป็นรายการ ไม่ใช่เขียนรวมว่า 'แบ่งค่าโอนคนละครึ่ง' ลอย ๆ
2. เขียนให้ชัดว่าค่าธรรมเนียมการโอน 2% ผู้ซื้อและผู้ขายออกคนละครึ่ง
3. ระบุแยกว่าภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% หรืออากรแสตมป์ 0.5% และภาษีหัก ณ ที่จ่าย เป็นภาระของผู้ขายทั้งจำนวน
4. ระบุว่าค่าจดจำนอง 1% เป็นภาระผู้ซื้อทั้งจำนวน
5. ตกลงให้ชัดว่าใครออกส่วนเกินหากราคาประเมินของกรมที่ดินสูงกว่าที่คาด ทำให้ยอดจริงบวมขึ้น

ลองวางตัวเลขบนคอนโด 1 ห้องนอนในเอกมัยราคาสมมติ 7 ล้านบาท เพื่อให้เห็นภาพ ย้ำว่าตัวเลขต่อไปนี้เป็นเพียงตัวอย่างโดยประมาณ ณ ช่วงเวลาที่เขียน และต้องคำนวณใหม่ตามราคาประเมินจริงและมาตรการที่บังคับใช้ในวันโอน สมมติผู้ซื้อกู้ธนาคารเต็มวงเงิน 7 ล้าน และคิดอัตราปกติโดยยังไม่รวมมาตรการลด 0.01% เพื่อให้เห็นโครงสร้างเต็ม ค่าธรรมเนียมการโอน 2% = 140,000 บาท ค่าจดจำนอง 1% ของวงเงินกู้ = 70,000 บาท (ผู้ซื้อออก) ส่วนภาษีหัก ณ ที่จ่ายให้ถือเป็นตัวเลขที่ต้องยืนยันกับเจ้าหน้าที่ เพราะขึ้นกับราคาประเมินและปีที่ถือครอง

• บัตรประชาชนของผู้โอน (และผู้รับโอน)
• ทะเบียนบ้าน
• ทะเบียนสมรส ถ้ามี
• หนังสือมอบอำนาจ กรณีมอบอำนาจให้ผู้อื่นดำเนินการแทน