ต่างชาติเช่าคอนโดเอกมัยระยะยาว จดทะเบียนการเช่า 3 ปีขึ้นไปคุ้มไหม

คนทำงานต่างชาติจำนวนมากที่ปักหลักแถวสุขุมวิท ซอย 63 หรือเดินจาก BTS เอกมัยไม่กี่นาทีถึงออฟฟิศ มักอยู่ย่านนี้ยาวกว่าที่ตั้งใจไว้ตอนแรก สองปีกลายเป็นห้า ห้าปีกลายเป็นตั้งรกราก แต่ถึงอย่างนั้นคนกลุ่มนี้ส่วนใหญ่ก็ยังเลือกเช่ามากกว่าซื้อ ไม่ใช่เพราะซื้อไม่ได้ แต่เพราะเงื่อนไขจริงของการถือครองคอนโดในไทยสำหรับต่างชาติมันยุ่งกว่าที่คิด

• โควตากรรมสิทธิ์ต่างชาติในแต่ละอาคารจำกัดอยู่ที่ 49% ของพื้นที่ห้องชุดทั้งโครงการ หลายตึกในซอยเอกมัย 10 หรือเอกมัย 12 เต็มโควตาแล้ว ทำให้ห้องที่ถูกใจจริง ๆ อาจซื้อในชื่อตัวเองไม่ได้
• การซื้อคือการเอาเงินก้อนใหญ่ไปล็อกไว้กับสินทรัพย์ที่สภาพคล่องต่ำ ถ้าต้องย้ายกลับประเทศกะทันหันการขายต่ออาจใช้เวลาเป็นปี
• งานสายสัญญาจ้าง (contract-based) หรือ expat package มักผูกกับรอบสัญญา 2-3 ปี ความยืดหยุ่นในการย้ายจึงมีค่ามากกว่าการเป็นเจ้าของ
• ความเสี่ยงเรื่องราคาขายต่อและค่าส่วนกลางที่ควบคุมไม่ได้ ทำให้หลายคนมองว่าเช่าคือการซื้อความคล่องตัว ไม่ใช่การเสียเปล่า

ประเด็นคือ พอการอยู่ยาวข้ามเส้นราว ๆ สามปี ขึ้นไป คำถามที่ดูเหมือนเรื่องเทคนิค — สัญญาเช่าธรรมดา กับ การจดทะเบียนการเช่า — กลับกลายเป็นเรื่องเงินจริงและความเสี่ยงจริง เพราะถ้าเจ้าของขายห้องต่อระหว่างที่คุณยังอยู่ สิ่งที่คุ้มครองสิทธิของคุณไม่ใช่กระดาษสัญญาในลิ้นชัก แต่เป็นว่าการเช่านั้นถูกจดทะเบียนไว้หรือไม่ ส่วนที่เหลือของบทความนี้จะอธิบายว่ากลไกนั้นทำงานอย่างไร

หัวใจของเรื่องอยู่ที่ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยเช่าทรัพย์ กฎหมายไทยแบ่งเส้นชัดที่ระยะ สามปี สัญญาเช่าที่มีกำหนดไม่เกินสามปี บังคับกันได้ตามกฎหมายแม้ทำเป็นหนังสือกันเองโดยไม่ต้องจดทะเบียน แต่ถ้าตกลงเช่ากันเกินสามปี ส่วนที่เกินจะบังคับไม่ได้ กฎหมายจะฟังเพียงสามปีเท่านั้น เว้นแต่นำสัญญาไปจดทะเบียนการเช่าที่สำนักงานที่ดิน ซึ่งจดได้ยาวสูงสุดถึง 30 ปี ความต่างที่สำคัญที่สุดไม่ใช่แค่ระยะเวลา แต่คือเมื่อเจ้าของขายห้องต่อ การเช่าที่จดทะเบียนแล้วจะติดไปกับตัวห้อง ผูกพันเจ้าของใหม่โดยอัตโนมัติ ส่วนสัญญาธรรมดาไม่ได้ให้หลักประกันนั้นแบบเดียวกัน

สำหรับคอนโดในเอกมัย ซึ่งอยู่ในเขตวัฒนา การจดทะเบียนการเช่าตามปกติจะทำที่ สำนักงานที่ดินพระโขนง ซึ่งเป็นสำนักงานที่ดูแลพื้นที่แถบนี้ จุดสำคัญที่คนมักพลาดคือ ทั้งผู้เช่าและเจ้าของ (ผู้ให้เช่า) ต้องไปแสดงตัวและลงนามด้วยกัน ต่างชาติจะไปคนเดียวแล้วจดให้เสร็จไม่ได้ ขั้นตอนคร่าว ๆ เป็นดังนี้

ตัวเลขข้างต้นเป็นเพียงตัวอย่างวิธีคิด ไม่ใช่ค่าเช่าจริงของห้องใด ตามธรรมเนียมค่าจดทะเบียนมักตกลงกันว่าใครออกหรือแบ่งครึ่ง ซึ่งต่อรองกันได้และควรเขียนไว้ในสัญญาให้ชัด เนื่องจากขั้นตอน อัตรา และเอกสารที่ต้องใช้อาจเปลี่ยนแปลงได้ ควรโทรยืนยันกับสำนักงานที่ดินพระโขนงหรือให้ทนายตรวจสอบก่อนไปจริงทุกครั้ง

สรุปง่าย ๆ คือ ยิ่งอยู่ยาว ลงทุนกับห้องมาก และกลัวถูกขายห้องข้ามหัว การจดทะเบียนการเช่าที่สำนักงานที่ดินพระโขนงยิ่งคุ้มกับค่าธรรมเนียมที่จ่ายไป ส่วนคนที่อยู่สั้นและค่าเช่าไม่แพง สัญญาธรรมดาไม่เกินสามปีก็เพียงพอ ไม่ว่ากรณีไหน อย่าเซ็นสัญญาเช่าระยะยาวหรือ 3+3+3 โดยยังไม่ให้ทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์อ่านให้ก่อน เพราะสิ่งที่คุ้มครองคุณจริงคือถ้อยคำในสัญญาและการจดทะเบียน ไม่ใช่คำรับปากของนายหน้า และรายละเอียดกฎหมาย ภาษี รวมถึงเงื่อนไขวีซ่าที่เกี่ยวข้อง ควรยืนยันกับผู้เชี่ยวชาญตามสถานการณ์ปัจจุบันของคุณเสมอ