ผ่อนดาวน์พรีเซลเอกมัย 24–36 งวด: เดือนละเท่าไหร่ถึงไหวก่อนโอน
ผ่อนดาวน์พรีเซลเอกมัยไม่ใช่แค่หารราคาห้องด้วยจำนวนเดือน แต่เป็นเงินสามก้อนที่มาคนละจังหวะ คือเงินจอง เงินทำสัญญา และเงินผ่อนดาวน์ที่ทยอยจ่ายตลอดช่วงก่อสร้าง บทความนี้ใช้ตัวเลขที่เปิดเผยจริงของ Reference Ekkamai บนซอยสุขุมวิท 63 มาคำนวณให้เห็นภาพว่าห้อง 6 ล้านต้น ๆ ต้องเตรียมเงินเดือนละเท่าไหร่ ถ้าแบ่งผ่อน 24 หรือ 36 งวด และชี้จุดที่คนซื้ออยู่เองมักพลาดตอนใกล้โอน ไม่ใช่เรื่อง yield ปล่อยเช่าอย่างที่หลายคนกังวล
อินโฟกราฟิก · ข้อมูลจริง
คะแนนรีวิว Google ของแต่ละโครงการ
3 โครงการ · เรียงตามอันดับในบทความ
- ซีล บาย แสนสิริ 4.5139 รีวิว
- ลาคาสเคด คอนโด 4.450 รีวิว
- The Link Sukhumvit 50 4.2141 รีวิว
ข้อมูลจาก Google Maps · อาจเปลี่ยนแปลงได้
สารบัญ
โครงสร้างเงินก้อนแรก: จอง ทำสัญญา และดาวน์ 15–20% แปลว่าเท่าไหร่
เงินที่คุณต้องเตรียมสำหรับคอนโดพรีเซลหน้าซอยเอกมัยแบ่งเป็นสามก้อนคนละจังหวะ ไม่ใช่ก้อนเดียว ก้อนแรกคือ เงินจอง จ่ายวันที่ตัดสินใจ ก้อนที่สองคือเงินทำสัญญาจ่ายตอนเซ็นสัญญาจะซื้อจะขาย และก้อนที่สามคือเงินผ่อนดาวน์ที่ทยอยจ่ายระหว่างก่อสร้าง ส่วนที่เหลือราว 70–85% คือยอดที่ธนาคารปล่อยกู้ให้ตอนโอน ไม่ใช่เงินที่คุณต้องควักเองก่อน ขอใช้ Reference Ekkamai บนซอยสุขุมวิท 63 (ถนนเอกมัย) เป็นตัวอย่างคำนวณ เพราะเป็นพรีเซลที่มีตัวเลขเปิดเผยชัด
ตามข้อมูลที่เปิดเผย ห้อง 1 ห้องนอน (ขนาด 34.55–37.16 ตร.ม.) มีราคาเริ่มต้นประมาณ 5.99 ล้านบาท และแบบ fully furnished บนเว็บทางการ SC Asset เริ่มที่ราว 6.39 ล้านบาท เพื่อให้เห็นภาพ สมมติราคาสุทธิ 6.4 ล้านบาท ถ้าโครงการกำหนดดาวน์ 15% เท่ากับต้องเตรียมเงินดาวน์รวมประมาณ 960,000 บาท แต่ถ้าดาวน์ 20% จะขยับเป็นราว 1.28 ล้านบาท ส่วนต่างหลักสามแสนบาทนี้คือสิ่งที่คนอยู่เองมักมองข้ามตอนคำนวณเบื้องต้น
- เงินจอง: ก้อนแรกที่จ่ายวันจอง หลายโครงการอยู่ในหลักหมื่นถึงหลักแสนต้น ๆ แล้วแต่ระดับราคาห้อง ถือเป็นส่วนหนึ่งของเงินดาวน์ ไม่ใช่ค่าใช้จ่ายเพิ่ม
- เงินทำสัญญา: จ่ายตอนเซ็นสัญญาจะซื้อจะขายภายในไม่กี่สัปดาห์หลังจอง เมื่อรวมกับเงินจองแล้วมักกินเงินดาวน์ก้อนใหญ่ไปตั้งแต่ต้น
- ผ่อนดาวน์รายงวด: ยอดดาวน์ที่เหลือหลังหักจอง+ทำสัญญา หารเป็นงวดเท่า ๆ กันตลอดช่วงก่อสร้าง นี่คือก้อนที่เรานำไปหารรายเดือนในหัวข้อถัดไป
- ยอดกู้ธนาคาร: ส่วนที่เหลือ 80–85% ของราคาห้อง จ่ายครั้งเดียวตอนโอนกรรมสิทธิ์ ผ่านสินเชื่อที่ต้องยื่นขอก่อนโครงการเสร็จ
แบ่งเป็น 24 หรือ 36 งวด: เดือนละเท่าไหร่ตามไทม์ไลน์ก่อสร้าง
ไทม์ไลน์คือหัวใจของการคำนวณ Reference Ekkamai เปิดพรีเซลช่วงพฤศจิกายน 2567 และมีกำหนดแล้วเสร็จไตรมาส 2 ปี 2570 (ราวพฤษภาคม 2570) เท่ากับมีช่วงก่อสร้างประมาณ 30 เดือน ซึ่งเป็นกรอบเวลาที่คุณจะทยอยผ่อนดาวน์ได้ โครงการพรีเซลย่านเอกมัยส่วนใหญ่แบ่งงวดดาวน์ราว 24–36 งวดตามความยาวของการก่อสร้าง ยิ่งงวดเยอะ ภาระรายเดือนยิ่งเบา แต่ยอดรวมที่ต้องจ่ายก่อนโอนเท่าเดิม
| สมมติฐาน | ดาวน์รวม | หักจอง+ทำสัญญา (ประมาณ) | ผ่อนดาวน์ 24 งวด | ผ่อนดาวน์ 36 งวด |
|---|---|---|---|---|
| ดาวน์ 15% | ~960,000 บาท | ~260,000 บาท | ~29,000 บาท/เดือน | ~19,500 บาท/เดือน |
| ดาวน์ 20% | ~1,280,000 บาท | ~280,000 บาท | ~41,700 บาท/เดือน | ~27,800 บาท/เดือน |
ตัวเลขเหล่านี้สมมติว่าเงินจอง+ทำสัญญากินไปราวสองแสนปลาย ๆ แล้วหารส่วนที่เหลือเท่า ๆ กัน ของจริงอาจต่างออกไปตามโครงสร้างของแต่ละโครงการ ที่สำคัญคือต้องกันเงินอีกสองก้อนไว้ด้วย คือ ค่าส่วนกลาง 80 บาท/ตร.ม./เดือน และเงินกองทุน (sinking fund) 550 บาท/ตร.ม. ซึ่งเรียกเก็บช่วงโอน ไม่ใช่ระหว่างผ่อนดาวน์ สำหรับห้อง 35 ตร.ม. เท่ากับค่าส่วนกลางราว 2,800 บาท/เดือน และเงินกองทุนก้อนเดียวราว 19,250 บาท ตัวเลขทั้งหมดควรยืนยันกับ SC Asset อีกครั้ง
เทียบกับของที่สร้างเสร็จแล้วรอบเอกมัย: จ่ายก้อนเดียวพร้อมอยู่ vs ทยอยผ่อนดาวน์
ความต่างระหว่างพรีเซลกับของพร้อมอยู่รอบเอกมัยไม่ได้อยู่ที่ราคาเป็นหลัก แต่อยู่ที่จังหวะเงินและความเสี่ยง พรีเซลให้คุณทยอยผ่อนดาวน์ 2–3 ปี แลกกับการรอและแบกความเสี่ยงเรื่องก่อสร้างและการยื่นกู้ปลายทาง ส่วนห้องพร้อมอยู่ต้องใช้เงินเร็วกว่า แต่เดินดูห้องจริงได้ก่อนตัดสินใจ ลองเทียบ Reference Ekkamai (ซอยสุขุมวิท 63, อาคารเดียว 44 ชั้น 396 ยูนิต, โดย SC Asset, เสร็จ 2570) กับโครงการพร้อมอยู่ที่อยู่ในซอยเอกมัยและสุขุมวิทใกล้เคียง
อันดับที่ 1: ซีล บาย แสนสิริ
พร้อมอยู่ · ซอยเอกมัย 12
โครงการพร้อมอยู่ในซอยเอกมัย 12 เรตติ้ง 4.5 จากรีวิวจำนวนมาก ข้อดีของการเลือกของสร้างเสร็จคือเห็นห้องจริง วิวจริง และเพื่อนบ้านจริงก่อนวางเงิน แต่กระแสเงินสดต่างจากพรีเซล เพราะต้องพร้อมวางดาวน์และเดินเรื่องกู้ในกรอบเวลาสั้นกว่ามาก ไม่ได้ทยอยยาวสองปีแบบพรีเซล ไม่ขอระบุราคาในที่นี้ ควรสอบถามตรงกับโครงการ
- คะแนน Google
- ★ 4.5 (139 รีวิว)
- เวลาเปิด
- ทุกวัน 8:30–17:30
- ที่ตั้ง
- 11 ซ. เอกมัย 12
อันดับที่ 2: ลาคาสเคด คอนโด
พร้อมอยู่ · ซอยเอกมัย 10
อยู่ลึกเข้าซอยเอกมัย 10 เรตติ้ง 4.4 เป็นตัวเลือกพร้อมอยู่อีกแห่งที่เหมาะกับคนอยากเข้าอยู่เร็วโดยไม่ต้องรอก่อสร้าง จุดที่ต่างจากพรีเซลชัดที่สุดคือจังหวะจ่ายเงิน คุณไม่ได้ผ่อนดาวน์เป็นงวดยาว แต่ต้องมีเงินดาวน์และยื่นกู้พร้อมใช้ภายในไม่กี่เดือน ส่วนราคาควรตรวจสอบเป็นห้อง ๆ ไป
- คะแนน Google
- ★ 4.4 (50 รีวิว)
- เวลาเปิด
- ทุกวัน เปิด 24 ชั่วโมง
- ที่ตั้ง
- 1 ซอย เอกมัย 10
อันดับที่ 3: The Link Sukhumvit 50
พร้อมอยู่ · สุขุมวิท 50 ใกล้ BTS พระโขนง
ขยับมาฝั่งสุขุมวิท 50 ใกล้ BTS พระโขนง เรตติ้ง 4.2 เหมาะกับคนที่โอเคกับทำเลต่อเนื่องจากเอกมัยไปทางพระโขนง ข้อได้เปรียบเทียบกับพรีเซลคือไม่มีความเสี่ยงเรื่องงานสร้างล่าช้าหรือยอดกู้ไม่ผ่านตอนปลายทาง แต่ต้องเตรียมเงินก้อนเร็วกว่า ราคาขอให้สอบถามตรงกับทางโครงการ
- คะแนน Google
- ★ 4.2 (141 รีวิว)
- เวลาเปิด
- ทุกวัน 9:00–17:00
- ที่ตั้ง
- 10110
| ประเด็น | Reference Ekkamai (พรีเซล) | กลุ่มพร้อมอยู่ข้างต้น |
|---|---|---|
| สถานะ | พรีเซล เสร็จ 2570 | พร้อมอยู่ เข้าได้เลย |
| จังหวะจ่ายดาวน์ | ทยอย 24–36 งวด ~2–3 ปี | ก้อนเร็วภายในไม่กี่เดือน |
| เห็นห้องจริงก่อนไหม | ยังไม่ได้ ดูจากแบบ/ห้องตัวอย่าง | เห็นห้องจริงก่อนตัดสินใจ |
| ความเสี่ยงหลัก | ก่อสร้าง + ยื่นกู้ปลายทาง | เงินก้อนต้องพร้อมเร็ว |
กับดักที่คนซื้ออยู่เองมักพลาด: ดาวน์ก้อนสุดท้ายและ gap ตอนยื่นกู้
กับดักแรกคือดาวน์ก้อนสุดท้าย บางแผนออกแบบให้ผ่อนรายเดือนเบา ๆ แล้วไปอัดงวดใหญ่ก้อนเดียวใกล้โอน ตัวเลข ~19,500 บาท/เดือนที่ดูไหว อาจซ่อนก้อนท้ายหลักแสนไว้ในปี 2570 กับดักที่สองคือช่องว่างตอนยื่นกู้ ถ้าธนาคารประเมินราคาห้องต่ำกว่าราคาสัญญา หรือรายได้/ภาระหนี้ของคุณเปลี่ยนไประหว่างรอสองสามปี วงเงินกู้ที่อนุมัติอาจไม่ถึง 80% ที่เหลือ ทำให้ต้องหาเงินสดมาเติมส่วนต่าง หรือเสี่ยงเสียเงินดาวน์ที่จ่ายไปแล้วทั้งหมด ซึ่งในกรณีห้องหน้าซอยเอกมัยคือเงินเกือบล้าน
- ขอดูแผนผ่อนดาวน์งวดต่องวดฉบับเต็ม และถามตรง ๆ ว่างวดสุดท้ายเป็นก้อนใหญ่ (balloon) หรือไม่ ก่อนเซ็นสัญญา
- ตรวจสุขภาพการเงินและ pre-qualify วงเงินกู้กับธนาคารตั้งแต่ก่อนจอง ไม่ใช่รอตอนใกล้โอนปี 2570
- กันเงินสดสำรองเผื่อส่วนต่าง กรณีราคาประเมินต่ำกว่าราคาสัญญา
- ยืนยันค่าส่วนกลาง 80 บาท/ตร.ม./เดือน และเงินกองทุน 550 บาท/ตร.ม. ว่าตรงตามที่ประกาศ เพราะเรียกเก็บช่วงโอนพร้อมกับเงินก้อนโต
- ให้ผู้เชี่ยวชาญด้านสินเชื่อหรือทนายช่วยอ่านเงื่อนไขสัญญา บทความนี้เป็นข้อมูลประกอบ ไม่ใช่การรับประกันการอนุมัติกู้
คำถามที่พบบ่อย
ผ่อนดาวน์คอนโดพรีเซลเอกมัยต้องจ่ายกี่งวด
โครงการพรีเซลย่านเอกมัยส่วนใหญ่แบ่งงวดดาวน์ราว 24-36 งวดตามความยาวของช่วงก่อสร้าง เช่น Reference Ekkamai ที่มีระยะก่อสร้างประมาณ 30 เดือนจากเปิดขายถึงกำหนดแล้วเสร็จ ยิ่งงวดเยอะภาระรายเดือนยิ่งเบา แต่ยอดดาวน์รวมที่ต้องจ่ายก่อนโอนไม่เปลี่ยนแปลง ควรตรวจสอบโครงสร้างงวดจริงกับแต่ละโครงการอีกครั้ง
เงินดาวน์ 15-20% ของคอนโดเอกมัยคิดเป็นเงินเท่าไหร่
ขึ้นอยู่กับราคาห้องและเปอร์เซ็นต์ดาวน์ที่โครงการกำหนด เช่นถ้าห้องราคาสุทธิประมาณ 6.4 ล้านบาทและดาวน์ 15% เงินดาวน์รวมจะอยู่ที่หลักแสนบาทต้น ๆ ซึ่งต้องหักเงินจองกับเงินทำสัญญาที่จ่ายไปก่อนหน้าออกด้วย ตัวเลขที่แน่นอนควรตรวจสอบกับฝ่ายขายของแต่ละโครงการโดยตรงเพราะโครงสร้างต่างกันได้
ทำไมผ่อนดาวน์พรีเซลเอกมัยถึงพลาดตอนใกล้โอน
เพราะบางแผนออกแบบให้ผ่อนรายเดือนเบา ๆ แล้วไปอัดเงินดาวน์ก้อนใหญ่ช่วงท้ายก่อนโอน ทำให้ตัวเลขรายเดือนที่ดูไหวในช่วงแรกซ่อนภาระก้อนใหญ่ไว้ในปีสุดท้าย นอกจากนี้ยังมีความเสี่ยงเรื่องธนาคารประเมินราคาห้องต่ำกว่าสัญญาหรือรายได้เปลี่ยนไประหว่างรอสร้าง ทำให้วงเงินกู้ที่อนุมัติไม่ถึง 80% ตามที่คาดไว้
พรีเซลเอกมัยกับคอนโดพร้อมอยู่รอบเอกมัย ต่างกันตรงไหน
ความต่างหลักอยู่ที่จังหวะเงินและความเสี่ยง ไม่ใช่ราคา พรีเซลให้ทยอยผ่อนดาวน์ได้ 2-3 ปีแต่ต้องแบกความเสี่ยงเรื่องก่อสร้างและการยื่นกู้ปลายทาง ส่วนของพร้อมอยู่อย่างซีล บาย แสนสิริ ต้องใช้เงินเร็วกว่าในกรอบเวลาสั้น แต่ได้เห็นห้องจริงและเพื่อนบ้านจริงก่อนตัดสินใจ
ค่าส่วนกลางและเงินกองทุนคอนโดเอกมัยต้องเตรียมเท่าไหร่เพิ่มจากเงินดาวน์
นอกจากเงินดาวน์แล้วควรกันเงินสำหรับค่าส่วนกลางและเงินกองทุน (sinking fund) ที่ต้องจ่ายตอนโอนด้วย เช่นในกรณี Reference Ekkamai ค่าส่วนกลางอยู่ที่ 80 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน และเงินกองทุนอยู่ที่ 550 บาทต่อตารางเมตร ตัวเลขนี้แตกต่างกันตามแต่ละโครงการจึงควรตรวจสอบรายละเอียดก่อนทำสัญญา
บทสรุป
ก่อนเซ็นสัญญาพรีเซลหน้าซอยเอกมัย ควรขอตารางผ่อนดาวน์แบบละเอียดเป็นรายงวดจากโครงการ ไม่ใช่แค่ตัวเลขเฉลี่ยต่อเดือน เพื่อดูว่ามีก้อนใหญ่ซ่อนอยู่ช่วงใกล้โอนหรือไม่ และควรประเมินกำลังผ่อนของตัวเองให้เผื่อสถานการณ์รายได้เปลี่ยนแปลงในอีก 2-3 ปีข้างหน้า เพราะช่องว่างตอนยื่นกู้คือจุดที่ทำให้แผนการเงินพังได้ง่ายที่สุด หากไม่มั่นใจเรื่องโครงสร้างสัญญาหรือเงื่อนไขการกู้ ควรปรึกษาธนาคารและผู้เชี่ยวชาญด้านการเงินก่อนวางเงินจอง
แหล่งข้อมูลอ้างอิง
ข้อมูลร้าน ราคา เวลาเปิด และข้อเท็จจริงในบทความนี้อ้างอิงจากแหล่งด้านล่าง ควรตรวจสอบข้อมูลล่าสุดอีกครั้งก่อนเดินทางหรือทำธุรกรรม
- 1.Google Maps — CUB House by Honda(Google Maps) ↗
- 2.Google Maps — เอกมัย(Google Maps) ↗
- 3.Google Maps — โอกะ เฮาส์(Google Maps) ↗
- 4.Google Maps — The Niche Pride Thonglor-Petchaburi(Google Maps) ↗
- 5.Google Maps — ซีล บาย แสนสิริ(Google Maps) ↗
- 6.Google Maps — The Link Sukhumvit 50(Google Maps) ↗
- 7.Google Maps — คัลเจอร์ ทองหล่อ(Google Maps) ↗
- 8.Google Maps — Regent Home Bangna(Google Maps) ↗
- 9.Google Maps — เดอะ เนสท์ สุขุมวิท 71(Google Maps) ↗
- 10.Google Maps — Quintara Treehaus Sukhumvit 42(Google Maps) ↗
- 11.Google Maps — ศุภาลัย ปาร์ค เอกมัย-พัฒนาการ(Google Maps) ↗
- 12.Google Maps — ลาคาสเคด คอนโด(Google Maps) ↗
- 13.Reference Ekkamai floor plan – SC Asset (official)(เว็บไซต์) ↗
- 14.Reference Ekkamai – Fazwaz(เว็บไซต์) ↗
- 15.รีวิว Reference Ekkamai – condonayoo.com(เว็บไซต์) ↗
บทความที่เกี่ยวข้อง
ดีเวลลอปเปอร์ คอนโดเอกมัย: แสนสิริ AP ออริจิ้น เชื่อเจ้าไหนได้ก่อนวางเงินจอง
ก่อนจองพรีเซลคอนโดเอกมัย เช็ก track record ดีเวลลอปเปอร์จากโครงการที่สร้างเสร็จจริง ไม่ใช่คำสัญญาในโบรชัวร์
เช็กลิสต์ก่อนจองคอนโดพรีเซล เอกมัย: 8 ข้อที่คนพลาดบ่อย
8 จุดที่คนมักพลาดตอนจองคอนโดพรีเซลเอกมัย ตั้งแต่ทิศแดดบ่าย ระยะเดิน BTS ที่ปัดเศษ ไปจนถึงโควตาต่างชาติและการเทียบราคา
คำนวณราคาต่อตารางเมตร คอนโดเอกมัย เทียบตึกข้างเคียงก่อนวางเงินจอง
สูตรถอดราคาต่อตารางเมตรคอนโดเอกมัย พร้อมตัวอย่างตึกจริงในซอยเดียวกัน ช่วยเช็กก่อนวางเงินจองว่าราคาที่เสนอแพงเกินจริงหรือไม่
คอนโดใกล้สถานีขนส่งเอกมัย: ทำเลติดขนส่งดีหรือเสียตรงไหน
คอนโดใกล้สถานีขนส่งเอกมัยสะดวกเรื่องเดินทางและของกินของใช้ แต่ต้องแลกกับรถติดและเสียงช่วงวันหยุดยาว