เช่าคอนโดเอกมัย ชาวต่างชาติ: เอกสาร เงินมัดจำ และสัญญาที่ต้องเช็ก
เช่าคอนโดเอกมัย ชาวต่างชาติ ต้องเตรียมทั้งเอกสารและเงินก้อนที่ชัดเจนกว่าที่หลายคนคิด เพราะเจ้าของคอนโดรอบ BTS เอกมัยแทบทุกรายจะขอชุดเอกสารเดียวกัน ส่วนกติกาเรื่องเงินที่ใช้เฉพาะเมื่อผู้ให้เช่าเป็นผู้ประกอบธุรกิจที่มีห้องให้เช่าตั้งแต่ 3 หน่วยขึ้นไป มาจากประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2568 ถ้าคุณเช่าห้องจากเจ้าของที่มีห้องให้เช่าไม่ถึง 3 หน่วย เงินมัดจำและการคืนเงินเป็นไปตามสัญญาเช่าและบทบัญญัติทั่วไปเรื่องเช่าทรัพย์ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ บทความนี้ไล่ให้เห็นทีละขั้นว่าอะไรคือหน้าที่ของเจ้าของ อะไรคือหน้าที่ของผู้เช่า และเงินแต่ละก้อนที่ต้องจ่ายจริง ๆ คืออะไร รวมถึงจุดที่ชาวต่างชาติมักถูกเรียกเก็บเกินโดยไม่รู้ตัว เพื่อให้เซ็นสัญญาได้อย่างมั่นใจโดยไม่ถูกเอาเปรียบ
อินโฟกราฟิก · สรุป
สรุปสาระสำคัญ
ประเด็นสำคัญจากบทความนี้
- ก่อนอ่านเรื่องเงิน: ประกาศ สคบ. เรื่องเช่าที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2568 ใช้เฉพาะผู้ให้เช่าที่มีห้องให้เช่าตั้งแต่ 3 หน่วยขึ้นไป เพดานเงินล่วงหน้าและกำหนดคืนมัดจำด้านล่างจึงใช้กับกลุ่มนี้ ถ้าเจ้าของห้องมีห้องให้เช่าไม่ถึง 3 หน่วย ให้ดูสัญญาเช่าและบทบัญญัติเรื่องเช่าทรัพย์ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
- เอกสารหลักที่เจ้าของคอนโดเอกมัยจะขอคือหน้าพาสปอร์ตพร้อมตราประทับเข้าเมืองหรือหน้าวีซ่าที่ยังไม่หมดอายุ ส่วนการแจ้ง ตม.30 เป็นหน้าที่ตามกฎหมายของเจ้าของที่พัก ไม่ใช่ผู้เช่า
- เงินก้อนแรกที่ต้องเตรียมคือมัดจำบวกค่าเช่าล่วงหน้าตามที่สัญญาระบุ ถ้าผู้ให้เช่ามีห้องให้เช่าตั้งแต่ 3 หน่วยขึ้นไป (สัญญาไม่เกิน 3 ปี) ประกาศปี 2568 ห้ามเรียกค่าเช่าล่วงหน้าและเงินประกันรวมกันเกินกว่าสามเดือนของอัตราค่าเช่าที่คิดเป็นรายเดือน ซึ่งเป็นเพดาน ไม่ใช่ยอดปกติ
- ผู้ให้เช่ากลุ่มเดียวกันต้องคืนมัดจำทันทีเมื่อสัญญาสิ้นสุด ถ้าขอตรวจก่อน คืนภายใน 7 วันเมื่อไม่เสียหาย หรือคืนส่วนที่เหลือภายใน 14 วันหลังหักค่าแก้ไข ไม่ว่าผู้ให้เช่าเป็นใคร ควรขอเงื่อนไขคืนมัดจำเป็นลายลักษณ์อักษรในสัญญา
- ไม่มีกฎหมายกำหนดอัตราค่านายหน้า อัตราและผู้จ่ายเป็นไปตามข้อตกลงกับนายหน้า ถ้าคุณไม่ได้จ้างเอเจนต์เอง ให้ถามว่าผู้เช่าต้องจ่ายอะไรหรือไม่และให้ระบุในใบจอง หากเอเจนต์ขอ finder's fee จากผู้เช่า ให้ขอเหตุผลเป็นลายลักษณ์อักษรก่อนตัดสินใจ
- ค่าเช่าคอนโดแถวเอกมัยคร่าว ๆ อยู่ที่สตูดิโอ 18,000–25,000 บาท ห้อง 1 นอน 25,000–40,000 บาท และ 2 นอนตั้งแต่ 45,000 บาทขึ้นไป ขึ้นกับระยะห่างจาก BTS เอกมัยและอายุตึก
สารบัญ
เอกสารที่เจ้าของคอนโดเอกมัยจะขอ (และ ตม.30 ที่ไม่ใช่หน้าที่คุณ)
เจ้าของหรือเอเจนต์แถวคอนโดรอบ BTS เอกมัยแทบทุกที่จะขอเอกสารชุดเดียวกันเวลาคุณจะเซ็นเช่า สิ่งแรกและสำคัญที่สุดคือหน้าพาสปอร์ต พร้อมหน้าที่มีตราประทับเข้าเมือง (entry stamp) หรือหน้าวีซ่าที่ยังไม่หมดอายุ เพราะเจ้าของต้องรู้ว่าคุณอยู่ในไทยอย่างถูกกฎหมายและอยู่ได้ถึงเมื่อไหร่ ถ้าคุณมีใบอนุญาตทำงาน (work permit) ก็เตรียมสำเนาไว้ด้วย แต่ถ้าไม่มีก็ไม่ใช่เรื่องบังคับสำหรับการเช่าอยู่อาศัยทั่วไป สำหรับพักสั้นหรือเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์แถวซอยเอกมัย 5 หรือใกล้เกตเวย์ เอกมัย วีซ่าท่องเที่ยวมักใช้ได้ แต่ถ้าเป็นสัญญา 1 ปี เจ้าของส่วนใหญ่จะสบายใจกว่าถ้าคุณถือวีซ่าประเภทอยู่ยาว เช่น non-immigrant
- พาสปอร์ตเล่มจริง พร้อมสำเนาหน้าข้อมูลส่วนตัว
- หน้าตราประทับเข้าเมืองหรือหน้าวีซ่าที่ยังไม่หมดอายุ (ระบุว่าคุณอยู่ได้ถึงวันไหน)
- สำเนาใบอนุญาตทำงาน — เฉพาะกรณีที่คุณมี ไม่ใช่ของบังคับ
- เงินมัดจำและค่าเช่าล่วงหน้าพร้อมโอน (รายละเอียดในหัวข้อถัดไป)
- ที่อยู่ติดต่อหรืออีเมล สำหรับให้เจ้าของแจ้ง ตม.30 และส่งใบเสร็จ
เงินก้อนแรกที่ต้องเตรียม: มัดจำ ค่าเช่าล่วงหน้า และเพดานปี 2568
เงินก้อนแรกที่ต้องเตรียมตอนย้ายเข้าคอนโดแถวเอกมัยคือเงินมัดจำบวกค่าเช่าล่วงหน้า ตามจำนวนที่สัญญาเช่าระบุ ไม่มีตัวเลขกลางที่ใช้กับทุกห้อง สมมติสัญญาของห้องเช่าเดือนละ 30,000 บาท ระบุมัดจำ 2 เดือนและค่าเช่าล่วงหน้า 1 เดือน คุณต้องเตรียมราว 90,000 บาทในวันเซ็น (เป็นตัวอย่างสมมติ ไม่ใช่ยอดมาตรฐาน) เงินมัดจำนั้นเจ้าของถือไว้เป็นหลักประกันความเสียหาย ส่วนค่าเช่าล่วงหน้าไม่ใช่เงินที่หายไป จุดที่ต้องรู้คือ ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญาเรื่องเช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัย พ.ศ. 2568 ซึ่งใช้บังคับเมื่อพ้นกำหนด 90 วันนับแต่วันประกาศในราชกิจจานุเบกษา (6 มิ.ย. 2568) ห้ามผู้ให้เช่าที่มีห้องให้เช่าตั้งแต่ 3 หน่วยขึ้นไปเรียกค่าเช่าล่วงหน้าและเงินประกันเมื่อรวมกันแล้วเกินกว่าสามเดือนของอัตราค่าเช่าที่คิดเป็นรายเดือน (สัญญาเช่าไม่เกิน 3 ปี) ถ้าเจ้าของมีห้องให้เช่าไม่ถึง 3 หน่วย เพดานนี้ไม่ใช้ ยอดเงินเป็นไปตามที่ตกลงกัน
| รายการ | จำนวน | หมายเหตุ |
|---|---|---|
| เงินมัดจำ | 2 เดือน (~60,000 บาท) | คืนได้เมื่อไม่มีความเสียหาย |
| ค่าเช่าล่วงหน้า | 1 เดือน (~30,000 บาท) | คือค่าเช่าเดือนแรกจริง |
| รวมตอนเข้าอยู่ | ~3 เดือน (~90,000 บาท) | ผู้ให้เช่าตั้งแต่ 3 หน่วย: ประกาศ 2568 ห้ามค่าเช่าล่วงหน้ารวมเงินประกันเกินสามเดือนของอัตราค่าเช่าที่คิดเป็นรายเดือน (สัญญาไม่เกิน 3 ปี) |
ค่าเช่าคอนโดแถวเอกมัยอยู่ประมาณเท่าไหร่ และเทียบกับย่านข้างเคียง
ค่าเช่าคอนโดแถวเอกมัยขึ้นกับว่าอยู่ใกล้สถานีแค่ไหนและตึกใหม่หรือเก่า ตัวเลขคร่าว ๆ ณ ช่วงเวลาที่เขียนและควรตรวจสอบอีกครั้ง สตูดิโออยู่ราว 18,000–25,000 บาท ห้อง 1 นอนราว 25,000–40,000 บาท และ 2 นอนตั้งแต่ 45,000 บาทขึ้นไป ห้องที่เดินถึง BTS เอกมัยทางออก 4 ฝั่งเกตเวย์ เอกมัยได้ในไม่กี่นาทีจะแพงกว่าห้องที่ลึกเข้าไปในซอยเอกมัย 10 หรือซอยเอกมัย 12 ซึ่งเงียบกว่าและได้พื้นที่มากขึ้นในงบเท่ากัน แต่แลกกับการต้องต่อวินหรือเดินไกลขึ้นในตอนกลางวันที่แดดจัด
| ย่าน | ค่าเช่าโดยรวม | ลักษณะย่าน |
|---|---|---|
| เอกมัย | สตูดิโอ ~18,000–25,000 / 1 นอน ~25,000–40,000 | คาเฟ่ ร้านอาหาร ใกล้ BTS เอกมัย |
| ทองหล่อ | สูงกว่าเอกมัยเล็กน้อยถึงมาก | ไลฟ์สไตล์และชีวิตกลางคืนเยอะกว่า |
| พระโขนง / ออนนุช | ถูกกว่าเอกมัย | ไกล BTS มากขึ้น เงียบกว่า คุ้มพื้นที่ |
- ทองหล่อ: ค่าเช่าสูงกว่า แลกกับร้านและชีวิตกลางคืนที่คึกคักกว่า เหมาะคนออกสังคมบ่อย
- พระโขนง / ออนนุช: ประหยัดกว่าชัดเจน แต่ต้องยอมอยู่ห่างสถานีและย่านคาเฟ่เอกมัยมากขึ้น
- สัญญา 1 ปี: ค่าเช่าต่อเดือนถูกกว่า แต่ผูกมัดและต้องวางเงินมัดจำกับค่าเช่าล่วงหน้าตามที่สัญญาระบุ
- เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์รายเดือนแถวซอยเอกมัย 5: ยืดหยุ่นกว่า รับวีซ่าท่องเที่ยวได้ แต่จ่ายต่อเดือนแพงกว่า
- อย่ายึดตัวเลขในโฆษณาเป็นราคาจริง — ค่าเช่าต่อรองได้ โดยเฉพาะสัญญายาว
ค่านายหน้าใครจ่าย และกับดักในสัญญาภาษาไทยล้วน
เรื่องค่านายหน้าเป็นจุดที่ชาวต่างชาติควรถามให้ชัดก่อนจ่ายเงิน ข้อเท็จจริงที่ตรวจสอบได้คือ ไม่มีกฎหมายกำหนดอัตราค่านายหน้า อัตราเป็นเรื่องของข้อตกลง จึงต่อรองได้ และใครจ่ายก็เป็นไปตามที่ตกลงกับนายหน้า เมื่อเจ้าของห้องเป็นผู้จ้างนายหน้า ค่านายหน้าเป็นเรื่องระหว่างเจ้าของกับนายหน้า ถ้าคุณไม่ได้จ้างเอเจนต์คนนั้นเอง ให้ถามตรง ๆ ว่าผู้เช่าต้องจ่ายอะไรหรือไม่ และให้เขียนคำตอบไว้ในใบจองหรือสัญญาก่อนโอนเงิน ถ้ามีเอเจนต์ขอ finder's fee จากคุณ ให้ขอเหตุผลเป็นลายลักษณ์อักษรและเทียบกับห้องอื่นก่อนตัดสินใจ ส่วนฝ่ายที่จ้างนายหน้าควรระบุอัตราและเงื่อนไขการจ่ายไว้ในหนังสือแต่งตั้งนายหน้าเป็นลายลักษณ์อักษร รวมถึงจ่ายเมื่อไร เช่น วันทำสัญญาเช่า ทั้งนี้สัญญาเช่าที่อยู่อาศัยในไทยมีอายุตามกฎหมายไม่เกิน 30 ปี ส่วนกับดักตัวจริงมักซ่อนในสัญญาภาษาไทยล้วนที่คุณเซ็นโดยอ่านไม่ออก
ข้อดี
- เมื่อเจ้าของเป็นผู้จ้างเอเจนต์ ค่านายหน้าเป็นเรื่องระหว่างเจ้าของกับเอเจนต์ ถามให้ชัดและให้ระบุในใบจองว่าผู้เช่าต้องจ่ายหรือไม่
- เอเจนต์ที่ดีช่วยตรวจสภาพห้องและต่อรองเงื่อนไขให้
- มีคนกลางช่วยสื่อสารเมื่อคุณกับเจ้าของคนละภาษา
ข้อควรพิจารณา
- บางเอเจนต์อาจขอค่าหาห้องหรือค่าบริการจากผู้เช่าเพิ่ม ควรขอเหตุผลเป็นลายลักษณ์อักษรก่อนตกลง
- สัญญาที่เอเจนต์ยื่นอาจเข้าข้างเจ้าของ ควรอ่านทุกข้อ
- เอเจนต์ไม่ใช่ทนาย ข้อกฎหมายควรให้ผู้เชี่ยวชาญตรวจอีกชั้น
- เช็กข้อริบมัดจำกรณีออกก่อนกำหนด — บางสัญญายึดเต็มจำนวนแม้แจ้งล่วงหน้า
- ดูให้ชัดว่าใครจ่ายค่าส่วนกลาง ค่านิติบุคคล และมีการบวกกำไรค่าน้ำค่าไฟหรือไม่
- อ่านเงื่อนไขต่อสัญญาอัตโนมัติและระยะเวลาที่ต้องแจ้งล่วงหน้าก่อนย้ายออก
- ระบุให้ชัดว่าใครรับผิดชอบค่าซ่อม เครื่องใช้ไฟฟ้า และแอร์
- ขอสัญญาฉบับสองภาษาหรือแปลไว้เสมอ และตรวจว่าชื่อผู้ให้เช่าตรงกับเจ้าของห้องตัวจริง (โฉนด/หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด)
- อ่านคู่มือหลักเรื่องการใช้ชีวิตในย่านเอกมัยประกอบ และให้ผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายตรวจสัญญาก่อนเซ็นทุกครั้ง
คำถามที่พบบ่อย
เช่าคอนโดเอกมัยต้องใช้วีซ่าแบบไหน
สำหรับพักสั้นหรือเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ วีซ่าท่องเที่ยวมักใช้ได้ แต่ถ้าเป็นสัญญาเช่า 1 ปี เจ้าของส่วนใหญ่จะสบายใจกว่าถ้าผู้เช่าถือวีซ่าประเภทอยู่ยาว เช่น non-immigrant เพราะเจ้าของต้องประเมินว่าคุณจะอยู่ครบสัญญาได้จริงหรือไม่
ตม.30 คืออะไร ใครต้องแจ้ง
ตม.30 คือแบบแจ้งที่พักของชาวต่างชาติต่อสำนักงานตรวจคนเข้าเมืองภายใน 24 ชั่วโมงหลังเข้าพัก ตามพระราชบัญญัติคนเข้าเมือง พ.ศ. 2522 มาตรา 38 หน้าที่นี้เป็นของเจ้าของหรือผู้จัดการที่พัก ไม่ใช่ผู้เช่า หากเจ้าของไม่ยื่นมีโทษปรับสูงสุด 2,000 บาท
เงินมัดจำเช่าคอนโดเอกมัยเท่าไหร่ และคืนเมื่อไหร่
ยอดเงินประกันและค่าเช่าล่วงหน้าเป็นไปตามที่สัญญาเช่าระบุ ถ้าผู้ให้เช่าเป็นผู้ประกอบธุรกิจที่มีที่ให้เช่าตั้งแต่ 3 หน่วยขึ้นไป และสัญญาเช่าไม่เกิน 3 ปี ประกาศ สคบ. พ.ศ. 2568 ห้ามเก็บสองก้อนนี้รวมกันเกินกว่าสามเดือนของอัตราค่าเช่าที่คิดเป็นรายเดือน ตัวเลขนี้เป็นเพดานสูงสุด ไม่ใช่ยอดปกติ ถ้าเช่ากับเจ้าของที่มีห้องให้เช่าไม่ถึง 3 หน่วย ยอดเป็นไปตามที่ตกลงในสัญญา เรื่องการคืน ถ้าเจ้าของมีห้องให้เช่าตั้งแต่ 3 หน่วยขึ้นไป ประกาศปี 2568 ให้คืนทันทีเมื่อสัญญาสิ้นสุด หรือถ้าขอตรวจก่อน คืนภายใน 7 วันเมื่อไม่มีความเสียหาย และภายใน 14 วันสำหรับส่วนที่เหลือหลังหักค่าแก้ไข ถ้าเจ้าของมีห้องไม่ถึง 3 หน่วย เป็นไปตามสัญญาเช่า
ผู้เช่าต้องจ่ายค่านายหน้าเช่าคอนโดหรือไม่
ขึ้นอยู่กับข้อตกลงกับนายหน้า ไม่มีกฎหมายกำหนดอัตราค่านายหน้า อัตราจึงต่อรองได้ เมื่อเจ้าของบ้านเป็นผู้จ้างนายหน้า ค่านายหน้าเป็นเรื่องระหว่างเจ้าของกับนายหน้า ถ้าคุณไม่ได้จ้างเอเจนต์เอง ให้ถามตรง ๆ ว่าผู้เช่าต้องจ่ายอะไรหรือไม่ และให้ระบุคำตอบในใบจองหรือสัญญาก่อนโอนเงิน หากมีการขอค่าหาห้องจากผู้เช่า ให้ขอเหตุผลเป็นลายลักษณ์อักษรและเทียบกับห้องอื่นก่อนตกลง
ค่าเช่าคอนโดเอกมัยแพงกว่าทองหล่อหรือพระโขนงไหม
ทองหล่อโดยรวมแพงกว่าเอกมัยเล็กน้อย แลกกับร้านอาหารและชีวิตกลางคืนที่คึกคักกว่า ส่วนพระโขนงและอ่อนนุชประหยัดกว่าชัดเจน แต่ต้องยอมรับระยะห่างจากสถานีและย่านคาเฟ่เอกมัยที่มากขึ้น ตัวเลขทั้งหมดเป็นค่าประมาณ ณ ช่วงเวลาที่เขียน ควรตรวจสอบราคาปัจจุบันอีกครั้งก่อนตัดสินใจ
บทสรุป
ก่อนเซ็นสัญญาเช่าคอนโดรอบเอกมัย ให้ตรวจสามอย่างเป็นอันดับแรก: เอกสารวีซ่าของตัวเองพร้อมและยังไม่หมดอายุ เงินก้อนที่เตรียมไม่เกินเพดาน 3 เดือนตามประกาศปี 2568 ถ้าผู้ให้เช่ามีห้องให้เช่าตั้งแต่ 3 หน่วยขึ้นไป และใบจองระบุชัดว่าผู้เช่าต้องจ่ายค่านายหน้าหรือไม่ หากสัญญาเป็นภาษาไทยล้วนและอ่านไม่ออก ควรขอฉบับแปลหรือให้คนที่อ่านไทยได้ช่วยตรวจก่อนเซ็นเสมอ และในกรณีที่มีข้อสงสัยเรื่องเงื่อนไขทางกฎหมายหรือภาษี ควรปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายอสังหาริมทรัพย์โดยตรงแทนการเชื่อคำบอกเล่าจากเอเจนต์ฝ่ายเดียว
แหล่งข้อมูลอ้างอิง
ข้อมูลร้าน ราคา เวลาเปิด และข้อเท็จจริงในบทความนี้อ้างอิงจากแหล่งด้านล่าง ควรตรวจสอบข้อมูลล่าสุดอีกครั้งก่อนเดินทางหรือทำธุรกรรม
บทความที่เกี่ยวข้อง
คอนโดเลี้ยงสัตว์ เอกมัย: หาตึกที่รับ คลินิก และที่พาหมาไปเดินจริง
เอกมัยไม่ใช่ทุกตึกที่รับสัตว์เลี้ยง คู่มือหาคอนโดรับสัตว์จริง สัญญาที่ต้องเคลียร์ คลินิก และที่พาหมาเดินในย่านนี้
คาเฟ่นั่งทำงาน เอกมัย: ปลั๊กเยอะ Wi-Fi นิ่ง เปิดยันเย็น ร้านไหนเวิร์ก
คาเฟ่นั่งทำงาน เอกมัย ไม่ได้เหมือนกันหมด บางร้านปิดบ่ายสี่ บางร้านเปิดยัน 24 ชม. — เช็กก่อนแบกโน้ตบุ๊กไปนั่ง
เอกมัยเย็นวันธรรมดา vs ศุกร์-เสาร์ ย่านเปลี่ยนไปแค่ไหนหลังหกโมง
เอกมัยวันธรรมดาเงียบกว่าที่คิด แต่ศุกร์-เสาร์เปลี่ยนจังหวะหลัง 23:00 — ซอย 5, 10, 12 ต่างกันอย่างไร อ่านก่อนเลือกที่อยู่
ธุระราชการเอกมัย: ต่อบัตร แจ้งย้าย ส่งไปรษณีย์ ทำที่ไหนได้บ้าง
คนเพิ่งย้ายเข้าเอกมัยไม่ต้องไปเขตทุกเรื่อง เช็กว่าอะไรทำผ่าน ThaID ได้เอง อะไรต้องไปทองหล่อ