กู้ซื้อคอนโดเอกมัย ต้องมีรายได้เท่าไหร่ ผ่อนเดือนละกี่บาท

ตัวเลขที่คุณต้องเริ่มต้นคือราคาห้อง เพราะทุกอย่างหลังจากนั้น — ค่างวด รายได้ เงินดาวน์ — คำนวณย้อนกลับมาจากตรงนี้ทั้งหมด สำหรับคอนโดหนึ่งห้องนอนใกล้ BTS เอกมัย ระยะเดินถึงสถานีได้จริง ราคาส่วนใหญ่อยู่ราว 5–7 ล้านบาท ส่วนโครงการใหม่ที่ลึกเข้าไปบนสุขุมวิท ซอย 63 (เอกมัย) หรือแบรนด์ระดับบน มักขยับขึ้นไปที่ 8–12 ล้านบาท ตัวเลขเหล่านี้เป็นค่าประมาณ ณ ช่วงเวลาที่เขียน และควรตรวจสอบกับราคาจริงของแต่ละโครงการอีกครั้ง เพราะขยับตามทำเลในซอย ชั้น และวิวได้พอสมควร

เหตุผลที่ราคายืนอยู่ระดับนี้ไม่ใช่เรื่องบังเอิญ ราคาที่ดินย่านเอกมัย/สุขุมวิท 63 ในช่วงปี 2566–2569 เฉลี่ยอยู่ที่ราว 350,000 บาทต่อตารางวา ต้นทุนที่ดินระดับนี้บวกกับความสะดวกของ BTS เอกมัย และย่านคาเฟ่–ร้านอาหารรอบซอยเอกมัย 5, 10 และ 12 ทำให้ผู้พัฒนาตั้งราคาขายต่อตารางเมตรได้สูง ทำเลอย่างฝั่งเกตเวย์ เอกมัย ที่ติดสถานีพอดีจึงมักแพงกว่าห้องที่อยู่ลึกเข้าไปในซอย แม้ขนาดใกล้กัน (ชื่อทำเลเหล่านี้ยกมาเพื่อบอกตำแหน่ง ไม่ได้ยืนยันว่ามีห้องว่างขายในโครงการใด)

การแปลงราคาห้องเป็น 'วงเงินกู้' ทำได้ง่าย ๆ คือเอาราคาห้องลบเงินดาวน์ที่คุณจ่ายเอง ส่วนที่เหลือคือยอดที่ต้องกู้ธนาคาร เช่นห้อง 6 ล้าน ถ้าวางดาวน์ 10% (600,000 บาท) ก็กู้ราว 5.4 ล้าน แต่คุณจะดาวน์ได้น้อยแค่ไหนขึ้นกับเกณฑ์ LTV ที่ธนาคารให้กู้ได้ ซึ่งช่วงนี้ผ่อนคลายเป็นพิเศษ รายละเอียดส่วนนั้นอยู่ในหัวข้อสุดท้าย ตอนนี้ให้จำแค่ว่ายิ่งดาวน์มาก วงเงินกู้และค่างวดยิ่งน้อยลง

สูตรที่คนซื้อบ้านไทยใช้ประมาณค่างวดเร็วที่สุดคือ 'ล้านละ 7,000 บาทต่อเดือน' หมายความว่าทุกวงเงินกู้ 1 ล้านบาท ให้เผื่อค่าผ่อนไว้ราว 7,000 บาทต่อเดือน ตัวเลขนี้มาจากการกู้ 1 ล้านบาท ระยะเวลา 30 ปี ดอกเบี้ยราว 5% ต่อปี ซึ่งในเดือนแรก ๆ แบ่งคร่าว ๆ เป็นเงินต้นราว 2,800 บาท และดอกเบี้ยราว 4,200 บาท จะเห็นว่าช่วงแรกเงินที่จ่ายไปเป็นดอกเบี้ยเสียส่วนใหญ่ นี่คือเหตุผลที่การโปะเงินต้นช่วงต้นคุ้มกว่าช่วงปลาย

• สูตรหลัก: วงเงินกู้ (ล้าน) × 7,000 = ค่างวดต่อเดือนโดยประมาณ ที่ดอกเบี้ยราว 5% ผ่อน 30 ปี
• สูตรทางลับกลับด้าน: ค่างวดต่อเดือน × 150 = วงเงินกู้สูงสุดโดยประมาณ ซึ่งเทียบเท่าราว 6,667 บาทต่อล้าน
• ถ้าดอกเบี้ยขยับขึ้นไปราว 6% ค่างวดต่อล้านจะสูงกว่า 7,000 บาทเล็กน้อย ให้เผื่อไว้เสมอ
• ทั้งหมดนี้เป็นตัวเลขประมาณเพื่อวางแผน ไม่ใช่ใบเสนอราคา อัตราดอกเบี้ยและระยะผ่อนจริงเป็นตัวตัดสินค่างวดที่แท้จริง ควรยืนยันกับธนาคาร

เมื่อเอาสูตรนี้ทาบกับราคาคอนโดเอกมัย ภาพจะชัดขึ้นทันที ห้องหนึ่งห้องนอนใกล้ BTS เอกมัยที่กู้ราว 5 ล้าน ค่างวดจะอยู่ราว 35,000 บาทต่อเดือน ขณะที่ห้องบนสุขุมวิท 63 ที่กู้ 10–12 ล้าน จะกระโดดไปเกือบ 70,000–84,000 บาทต่อเดือน ซึ่งเป็นช่องว่างที่ใหญ่พอจะเปลี่ยนกลุ่มคนซื้อไปเลย ตารางด้านล่างไล่ให้ดูตามวงเงินกู้แต่ละระดับของย่านนี้

ธนาคารไม่ได้ดูแค่ว่าคุณผ่อนไหวหรือไม่ แต่ดูสัดส่วนภาระหนี้ต่อรายได้ หรือ DSR (Debt Service Ratio) เกณฑ์ทั่วไปคือค่าผ่อนบ้านต่อเดือนไม่ควรเกินราว 40% ของรายได้ต่อเดือน กรณีไม่มีหนี้อื่น และถ้ารวมหนี้อื่น เช่นผ่อนรถหรือบัตรเครดิต ภาระหนี้รวมทั้งหมดมักถูกจำกัดไว้ไม่เกินราว 50% ของรายได้ ใครที่ DSR เกิน 50% ถือว่าเสี่ยงสูงและโอกาสอนุมัติต่ำ จากเกณฑ์ 40% นี้ แปลงเป็นตัวเลขที่จำง่ายได้ว่าต้องมีรายได้ราว 16,667 บาทต่อทุกวงเงินกู้ 1 ล้านบาท (คำนวณจากค่างวดราว 6,667 บาทต่อล้าน หารด้วย 40%)

เรื่องที่คนพลาดบ่อยที่สุดสองข้อคือ 'กู้ได้กี่เปอร์เซ็นต์' และ 'ต่างชาติซื้อได้ไหม' เริ่มที่ LTV (Loan-to-Value) ปกติธนาคารจะจำกัดวงเงินกู้ตามจำนวนบ้านที่คุณถืออยู่ แต่ช่วงนี้ ธปท. ผ่อนคลายมาตรการเป็นพิเศษ ระหว่าง 1 พ.ค. 2568 – 30 มิ.ย. 2569 (และมีร่างเสนอต่ออายุออกไปถึง มิ.ย. 2570 ซึ่งอยู่ระหว่างรับฟังความเห็น) บ้านหรือคอนโดหลังแรกราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาทกู้ได้เต็ม 100% และกู้เพิ่มเพื่อตกแต่งได้อีก 10% หมายความว่าคอนโดเอกมัยห้องละ 5–7 ล้านเกือบทั้งหมดเข้าเกณฑ์นี้ แทบไม่ต้องวางดาวน์เลยในช่วงผ่อนคลาย

สำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติ กฎหมายไทยให้ซื้อคอนโดได้ แต่มีเพดานสำคัญคือสัดส่วนกรรมสิทธิ์ต่างชาติรวมกันในแต่ละโครงการต้องไม่เกิน 49% ของพื้นที่ห้องชุดทั้งหมด โครงการใหม่บนสุขุมวิท 63 ที่เป็นที่นิยมของชาวต่างชาติจึงอาจเต็มโควตาต่างชาติก่อน ควรถามฝ่ายขายว่าโควตายังเหลือหรือไม่ นอกจากนี้เงินที่ใช้ซื้อต้องโอนมาจากต่างประเทศเป็นสกุลเงินตราต่างประเทศ พร้อมขอเอกสาร FET (Foreign Exchange Transaction Form) ไว้เป็นหลักฐานตอนโอนกรรมสิทธิ์ ที่สำคัญคือธนาคารไทยแทบไม่ปล่อยกู้ให้ชาวต่างชาติ คนกลุ่มนี้ส่วนใหญ่จึงจ่ายสดหรือจัดไฟแนนซ์จากต่างประเทศ