โควตาต่างชาติ คอนโด เอกมัย: เช็กก่อนวาง เงินจอง ซื้อ Freehold ได้จริงไหม

หัวใจของเรื่องอยู่ที่ พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 ซึ่งเปิดให้ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดแบบ Freehold ได้จริง คือมีชื่อตัวเองบนโฉนดห้องชุด ไม่ใช่แค่เป็นผู้เช่า แต่กฎหมายวางเพดานไว้ว่าพื้นที่ห้องชุดที่ต่างชาติถือครองรวมกันในอาคารหนึ่ง ๆ ต้องไม่เกิน 49% ของพื้นที่ห้องชุดทั้งหมด ส่วนอีก 51% ต้องเป็นของคนไทย นี่คือเส้นแบ่งที่กำหนดว่าคุณจะได้ชื่อบนโฉนดหรือได้แค่สัญญาเช่า ในย่านที่คอนโดหนาแน่นอย่างเอกมัย ตั้งแต่ตึกริมสุขุมวิทใกล้ BTS เอกมัย ไปจนถึงตึกลึกในซอยเอกมัย 10 และเอกมัย 12 แต่ละอาคารมีสัดส่วนโควตาที่เหลือไม่เท่ากันเลย

ผลในทางปฏิบัติคือ งบก้อนเดิมอาจซื้อ Freehold ได้ในตึกหนึ่งริมซอยเอกมัย 5 แต่ในอีกตึกที่ต่างชาติถือเต็มโควตาแล้ว งบเท่ากันได้แค่ Leasehold นี่ไม่ใช่เรื่องทำเลหรือราคา แต่เป็นเรื่องโควตาที่เหลือของแต่ละอาคารล้วน ๆ ส่วนข้อเสนอที่พูดกันว่าจะขยายเพดานต่างชาติเป็น 75% นั้น ณ ปี 2026 ยังเป็นเพียง ข้อเสนอ ยังไม่เป็นกฎหมาย อย่าตัดสินใจซื้อโดยสมมติว่ามันจะผ่าน เพราะถ้าไม่ผ่าน เงื่อนไข 49% ก็ยังคงบังคับอยู่เหมือนเดิม

ก่อนวางเงินจองบาทแรก สิ่งที่ต้องรู้คือใครถือข้อมูลโควตา สำหรับโครงการเปิดใหม่ ฝ่ายขายของผู้พัฒนาคือคนที่มีตัวเลข ส่วนอาคารที่สร้างเสร็จและมีคนอยู่แล้ว เช่น คอนโดเก่าลึกในซอยเอกมัย 12 ข้อมูลนี้อยู่ที่ นิติบุคคลอาคารชุด ซึ่งเก็บทะเบียนสัดส่วนพื้นที่ที่ต่างชาติถือครองอยู่ ผู้ซื้อมีสิทธิ์ถามตัวเลขนี้ก่อนผูกมัดเงิน และควรถามให้ได้คำตอบเป็นลายลักษณ์อักษร ไม่ใช่คำบอกเล่าปากเปล่าจากเซลส์

1. ระบุก่อนว่าห้องที่สนใจเป็นการซื้อมือสอง (resale) หรือโครงการเปิดใหม่ เพราะคนที่ถือข้อมูลโควตาต่างกัน
2. ขอสัดส่วนพื้นที่ห้องชุดที่ต่างชาติถือ เทียบกับส่วนของคนไทย สำหรับ 'อาคารนั้นโดยเฉพาะ' จากฝ่ายขายหรือนิติบุคคลอาคารชุด
3. ขอตัวเลขโควตาต่างชาติที่เหลือเป็นลายลักษณ์อักษร ไม่รับเป็นคำพูดลอย ๆ
4. กำหนดในสัญญาจอง/สัญญาซื้อขายให้มีเงื่อนไขว่า หากจดทะเบียน Freehold ในชื่อต่างชาติไม่ได้ ผู้ซื้อได้เงินจองคืน
5. ตรวจตัวเลขซ้ำอีกครั้งใกล้วันโอน เพราะโควตาถูกประเมิน ณ ตอนจดทะเบียนโอน ไม่ใช่ตอนจอง

ถ้าตรวจแล้วโควตาต่างชาติเต็ม ทางเลือกที่เหลือคือสัญญาเช่าระยะยาว หรือ Leasehold ซึ่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 540 วางเพดานไว้ที่ไม่เกิน 30 ปีต่อสัญญา และมาตรา 538 กำหนดว่าสัญญาเช่าเกิน 3 ปีต้องจดทะเบียนที่กรมที่ดินจึงจะบังคับได้ตลอดกำหนดนั้น จุดที่พอร์ทัลขายคอนโดมักไม่บอกคือเรื่องการต่ออายุ คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4655/2566 วินิจฉัยว่าข้อสัญญาที่ตกลงล่วงหน้าให้ต่ออายุอัตโนมัติเป็นช่วง 30 ปีถัดไปนั้น เป็นโมฆะและบังคับไม่ได้ ดังนั้นคำโฆษณา 'เช่า 30+30+30 รวม 90 ปี' จึงไม่ได้การันตีว่าคุณจะได้ครบ 90 ปีจริง

เมื่อยืนยันได้ว่าจด Freehold ได้ ขั้นต่อไปคือเส้นทางของเงิน เรื่องนี้ใช้กับผู้ซื้อที่ถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดโดยอาศัยคุณสมบัติตาม ม.19(5) พ.ร.บ.อาคารชุด ไม่ใช่กับชาวต่างชาติทุกคน ผู้ที่ได้รับอนุญาตให้มีถิ่นที่อยู่ หรือเข้ามาตามกฎหมายส่งเสริมการลงทุน ใช้คุณสมบัติข้ออื่น ผู้ซื้อตาม ม.19(5) ต้องแสดงหลักฐานต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ว่านำเงินตราต่างประเทศเข้ามา หรือถอนจากบัญชีเงินบาทของบุคคลที่มีถิ่นที่อยู่นอกประเทศ หรือถอนจากบัญชีเงินฝากเงินตราต่างประเทศ โดยยอดรวมในหลักฐานต้องไม่น้อยกว่าราคาห้องชุด กฎหมายไม่ได้กำหนดเกณฑ์ขั้นต่ำต่อการโอนแต่ละครั้ง เอกสารหลักฐานออกโดยธนาคารที่รับเงิน ส่วนชื่อ ธ.ต.3 หรือ FET ที่หลายคนยังเรียกกันเป็นชื่อแบบเก่า ก่อนโอนเงินค่าห้องในตึกแถวเอกมัย ให้ถามธนาคารที่จะรับเงินว่าจะออกหลักฐานให้ในชื่อและรูปแบบใด

1. เลือกช่องทางเงินให้ตรงกับ ม.19(5): นำเงินตราต่างประเทศเข้ามา ถอนจากบัญชีเงินบาทของบุคคลที่มีถิ่นที่อยู่นอกประเทศ หรือถอนจากบัญชีเงินฝากเงินตราต่างประเทศ
2. ถามธนาคารที่จะรับเงินล่วงหน้าว่าจะออกหลักฐานในชื่อและรูปแบบใด
3. ระบุวัตถุประสงค์การโอนให้ชัด เช่น 'เพื่อซื้อห้องชุดเลขที่ XX โครงการ YY'
4. ตรวจให้ชื่อผู้ซื้อต่างชาติปรากฏในรายการโอน
5. เก็บหลักฐานของทุกงวดไว้ และรวมยอดให้ไม่น้อยกว่าราคาห้องชุดก่อนวันจดทะเบียน