ความรู้อสังหาฯคอนโดเอกมัยโควตาต่างชาติFreehold

โควตาต่างชาติ คอนโด เอกมัย: เช็กก่อนวาง เงินจอง ซื้อ Freehold ได้จริงไหม

โดย ทีมงาน Ekamailivingเผยแพร่ 27 สิงหาคม 2569อ่าน 12 นาที

ตึกคอนโดในย่านเอกมัยที่ผู้ซื้อต่างชาติต้องเช็กโควตาต่างชาติ คอนโดเอกมัยก่อนวางเงินจอง

โควตาต่างชาติ คอนโดเอกมัย คือตัวเลขแรกที่ผู้ซื้อต่างชาติต้องรู้ก่อนวางเงินจองสักบาท เพราะมันกำหนดตรง ๆ ว่าคุณจะมีชื่อบนโฉนดห้องชุดแบบ Freehold ได้หรือต้องไปทางสัญญาเช่าระยะยาวแทน ตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 ต่างชาติถือครองพื้นที่ห้องชุดรวมกันได้ไม่เกิน 49% ของอาคาร ส่วนอีก 51% ต้องเป็นของคนไทย และตัวเลขนี้ไม่เท่ากันในแต่ละตึก ไม่ว่าจะเป็นคอนโดริมสุขุมวิทใกล้ BTS เอกมัย หรือโครงการลึกในซอยเอกมัย 10 และเอกมัย 12 บทความนี้อธิบายวิธีเช็กโควตาที่เหลือกับนิติบุคคลอาคารชุดก่อนผูกมัดเงิน สิ่งที่เปลี่ยนไปถ้าต้องไปทาง Leasehold 30 ปี และขั้นตอนโอนเงินผ่าน FET Form ที่กรมที่ดินต้องใช้ยืนยัน

สรุปสั้น ๆ

โควตาต่างชาติ 49% คิดจากพื้นที่ห้องชุดทั้งหมด (total floor area) ของอาคาร ไม่ใช่จำนวนยูนิต และถูกตรวจสอบจริง ณ ตอนจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดิน
ก่อนวางเงินจอง ต้องขอตัวเลขโควตาที่เหลือของอาคารนั้นโดยเฉพาะเป็นลายลักษณ์อักษรจากฝ่ายขาย (โครงการใหม่) หรือนิติบุคคลอาคารชุด (อาคารที่สร้างเสร็จแล้ว) ห้ามรับแค่คำพูดปากเปล่า
ถ้าโควตาเต็ม ทางเลือกคือ Leasehold ซึ่งกฎหมายจำกัดไว้ไม่เกิน 30 ปีต่อสัญญา และคำโฆษณา 'เช่า 30+30+30' ไม่ได้การันตี 90 ปีจริง เพราะศาลฎีกาเคยตัดสินว่าเงื่อนไขต่ออายุอัตโนมัติแบบล่วงหน้าเป็นโมฆะ
การต่ออายุสัญญาเช่าต้องอาศัยความยินยอมของทั้งสองฝ่ายและทำสัญญาใหม่พร้อมจดทะเบียนใหม่ทุกครั้ง ไม่มีสิทธิ์อัตโนมัติ
การโอนเงินซื้อคอนโดจากต่างประเทศตั้งแต่ 50,000 ดอลลาร์สหรัฐขึ้นไป ต้องได้ FET Form จากธนาคารในไทย ซึ่งเป็นชื่อปัจจุบันของเอกสารที่เคยเรียกว่า ธ.ต.3 และกรมที่ดินใช้เป็นหลักฐานจดโอนกรรมสิทธิ์

อินโฟกราฟิกสรุปข้อมูล โควตาต่างชาติ คอนโด เอกมัย: เช็กก่อนวาง เงินจอง ซื้อ Freehold ได้จริงไหม — อินโฟกราฟิก · ข้อมูลจาก Google Maps · อาจเปลี่ยนแปลงได้

สารบัญ

01โควตา 49% คืออะไร และทำไมมันกำหนดว่าคุณจะ 'มีชื่อบนโฉนด' ได้หรือไม่
02เช็กโควตาต่างชาติที่เหลือกับนิติบุคคลก่อนวางเงินจอง — ทำอย่างไร
03เมื่อโควตาเต็ม: ทางเลือก Leasehold 30 ปี และความเสี่ยงเรื่องการต่ออายุ
04โอนเงินจากต่างประเทศให้ถูกต้อง: FET Form (ธ.ต.3) ที่กรมที่ดินต้องเห็น

โควตา 49% คืออะไร และทำไมมันกำหนดว่าคุณจะ 'มีชื่อบนโฉนด' ได้หรือไม่

หัวใจของเรื่องอยู่ที่ พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 ซึ่งเปิดให้ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดแบบ Freehold ได้จริง คือมีชื่อตัวเองบนโฉนดห้องชุด ไม่ใช่แค่เป็นผู้เช่า แต่กฎหมายวางเพดานไว้ว่าพื้นที่ห้องชุดที่ต่างชาติถือครองรวมกันในอาคารหนึ่ง ๆ ต้องไม่เกิน 49% ของพื้นที่ห้องชุดทั้งหมด ส่วนอีก 51% ต้องเป็นของคนไทย นี่คือเส้นแบ่งที่กำหนดว่าคุณจะได้ชื่อบนโฉนดหรือได้แค่สัญญาเช่า ในย่านที่คอนโดหนาแน่นอย่างเอกมัย ตั้งแต่ตึกริมสุขุมวิทใกล้ BTS เอกมัย ไปจนถึงตึกลึกในซอยเอกมัย 10 และเอกมัย 12 แต่ละอาคารมีสัดส่วนโควตาที่เหลือไม่เท่ากันเลย

ข้อควรระวัง

สองจุดที่ผู้ซื้อเข้าใจผิดบ่อยที่สุด

หนึ่ง โควตา 49% คิดจาก พื้นที่ห้องชุดทั้งหมด (total floor area) ไม่ใช่จำนวนยูนิต ห้องใหญ่จึงกินโควตามากกว่าห้องเล็ก สอง โควตาถูกตรวจ ณ ตอนจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดิน ไม่ใช่ตอนจอง ถ้าถึงวันโอนแล้วโควตาต่างชาติเต็มพอดี คุณจะจดโอนเป็น Freehold ในชื่อต่างชาติไม่ได้ แม้จ่ายเงินไปแล้ว

ผลในทางปฏิบัติคือ งบก้อนเดิมอาจซื้อ Freehold ได้ในตึกหนึ่งริมซอยเอกมัย 5 แต่ในอีกตึกที่ต่างชาติถือเต็มโควตาแล้ว งบเท่ากันได้แค่ Leasehold นี่ไม่ใช่เรื่องทำเลหรือราคา แต่เป็นเรื่องโควตาที่เหลือของแต่ละอาคารล้วน ๆ ส่วนข้อเสนอที่พูดกันว่าจะขยายเพดานต่างชาติเป็น 75% นั้น ณ ปี 2026 ยังเป็นเพียง ข้อเสนอ ยังไม่เป็นกฎหมาย อย่าตัดสินใจซื้อโดยสมมติว่ามันจะผ่าน เพราะถ้าไม่ผ่าน เงื่อนไข 49% ก็ยังคงบังคับอยู่เหมือนเดิม

เช็กโควตาต่างชาติที่เหลือกับนิติบุคคลก่อนวางเงินจอง — ทำอย่างไร

ก่อนวางเงินจองบาทแรก สิ่งที่ต้องรู้คือใครถือข้อมูลโควตา สำหรับโครงการเปิดใหม่ ฝ่ายขายของผู้พัฒนาคือคนที่มีตัวเลข ส่วนอาคารที่สร้างเสร็จและมีคนอยู่แล้ว เช่น คอนโดเก่าลึกในซอยเอกมัย 12 ข้อมูลนี้อยู่ที่ นิติบุคคลอาคารชุด ซึ่งเก็บทะเบียนสัดส่วนพื้นที่ที่ต่างชาติถือครองอยู่ ผู้ซื้อมีสิทธิ์ถามตัวเลขนี้ก่อนผูกมัดเงิน และควรถามให้ได้คำตอบเป็นลายลักษณ์อักษร ไม่ใช่คำบอกเล่าปากเปล่าจากเซลส์

ระบุก่อนว่าห้องที่สนใจเป็นการซื้อมือสอง (resale) หรือโครงการเปิดใหม่ เพราะคนที่ถือข้อมูลโควตาต่างกัน
ขอสัดส่วนพื้นที่ห้องชุดที่ต่างชาติถือ เทียบกับส่วนของคนไทย สำหรับ 'อาคารนั้นโดยเฉพาะ' จากฝ่ายขายหรือนิติบุคคลอาคารชุด
ขอตัวเลขโควตาต่างชาติที่เหลือเป็นลายลักษณ์อักษร ไม่รับเป็นคำพูดลอย ๆ
กำหนดในสัญญาจอง/สัญญาซื้อขายให้มีเงื่อนไขว่า หากจดทะเบียน Freehold ในชื่อต่างชาติไม่ได้ ผู้ซื้อได้เงินจองคืน
ตรวจตัวเลขซ้ำอีกครั้งใกล้วันโอน เพราะโควตาถูกประเมิน ณ ตอนจดทะเบียนโอน ไม่ใช่ตอนจอง

เคล็ดลับ

ทำไมต้องมีเงื่อนไขในสัญญา

ตัวเลขโควตาขยับได้ระหว่างที่คุณจ่ายเงินจองกับวันโอนจริง โดยเฉพาะในตึกใกล้ BTS เอกมัยและ เกตเวย์ เอกมัย ที่ต่างชาติสนใจสูง เงื่อนไข 'คืนเงินจองหากจด Freehold ไม่ได้' คือเกราะที่กันไม่ให้คุณเสียเงินฟรีเมื่อโควตาเต็มพอดีตอนโอน ให้ทนายอ่านถ้อยคำนี้ก่อนเซ็นเสมอ

เมื่อโควตาเต็ม: ทางเลือก Leasehold 30 ปี และความเสี่ยงเรื่องการต่ออายุ

ถ้าตรวจแล้วโควตาต่างชาติเต็ม ทางเลือกที่เหลือคือสัญญาเช่าระยะยาว หรือ Leasehold ซึ่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 540 วางเพดานไว้ที่ไม่เกิน 30 ปีต่อสัญญา และมาตรา 538 กำหนดว่าสัญญาเช่าเกิน 3 ปีต้องจดทะเบียนที่กรมที่ดินจึงจะบังคับได้ตลอดกำหนดนั้น จุดที่พอร์ทัลขายคอนโดมักไม่บอกคือเรื่องการต่ออายุ คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4655/2566 วินิจฉัยว่าข้อสัญญาที่ตกลงล่วงหน้าให้ต่ออายุอัตโนมัติเป็นช่วง 30 ปีถัดไปนั้น เป็นโมฆะและบังคับไม่ได้ ดังนั้นคำโฆษณา 'เช่า 30+30+30 รวม 90 ปี' จึงไม่ได้การันตีว่าคุณจะได้ครบ 90 ปีจริง

ประเด็น	Freehold	Leasehold
ชื่อบนโฉนด	มีชื่อผู้ซื้อต่างชาติบนโฉนดห้องชุด	ไม่มีชื่อบนโฉนด เป็นสิทธิตามสัญญาเช่า
อายุสูงสุด	ถือครองถาวร	ไม่เกิน 30 ปีต่อสัญญา (ป.พ.พ. ม.540)
ความแน่นอนการต่ออายุ	ไม่เกี่ยว ถือครองต่อได้เอง	ไม่การันตี ต่ออัตโนมัติเป็นโมฆะ (ฎ.4655/2566)
สิ่งที่ต้องตรวจ	โควตาต่างชาติเหลือ ณ วันโอน + FET Form	จดทะเบียนเช่าที่กรมที่ดิน + เงื่อนไขต่ออายุ

เทียบ Freehold กับ Leasehold สำหรับผู้ซื้อต่างชาติในเอกมัย

ข้อควรระวัง

การต่ออายุไม่เกิดขึ้นเอง

เมื่อสัญญาเช่าเดิมสิ้นสุด การต่ออายุต้องอาศัยความยินยอมของทั้งสองฝ่าย ทำสัญญาใหม่ และจดทะเบียนใหม่ (พร้อมแบบ ท.ด.11) ที่สำนักงานที่ดินที่ทรัพย์ตั้งอยู่ หากผู้ให้เช่าเปลี่ยนใจหรือเปลี่ยนมือเจ้าของตึกในซอยเอกมัย ช่วง 30 ปีถัดไปไม่ได้ตกมาถึงคุณโดยอัตโนมัติ ให้ทนายประเมินความเสี่ยงนี้ก่อนเลือก Leasehold

โอนเงินจากต่างประเทศให้ถูกต้อง: FET Form (ธ.ต.3) ที่กรมที่ดินต้องเห็น

เมื่อยืนยันได้ว่าจด Freehold ได้ ขั้นต่อไปคือเส้นทางของเงิน กรมที่ดินจะจดโอนกรรมสิทธิ์เข้าชื่อผู้ซื้อต่างชาติได้ก็ต่อเมื่อเห็นหลักฐานว่าเงินค่าห้องถูกโอนเข้ามาจากต่างประเทศเป็นสกุลเงินต่างประเทศแล้วแลกเป็นบาทโดยธนาคารในไทย สำหรับการโอนเข้าตั้งแต่ 50,000 ดอลลาร์สหรัฐขึ้นไป ธนาคารผู้รับในไทยต้องออก FET Form (แบบธุรกรรมเงินตราต่างประเทศ) ให้ ซึ่งก็คือชื่อปัจจุบันของเอกสารที่คนไทยเคยเรียกว่า ธ.ต.3 (Thor Tor 3) นั่นเอง เอกสารนี้คือหลักฐานที่กรมที่ดินใช้ยืนยันว่าเงินซื้อห้องในตึกแถวเอกมัยของคุณเข้ามาถูกต้องตามกฎ

โอนเงินจากบัญชีต่างประเทศเข้ามา ไม่ใช่จากบัญชีในไทย
โอนเข้ามาเป็นสกุลเงินต่างประเทศ แล้วให้ธนาคารในไทยแลกเป็นเงินบาท
ระบุวัตถุประสงค์การโอนให้ชัด เช่น 'เพื่อซื้อห้องชุดเลขที่ XX โครงการ YY'
ตรวจให้ชื่อผู้ซื้อต่างชาติปรากฏในรายการโอน
ขอ FET Form จากธนาคารผู้รับ เพื่อใช้เป็นหลักฐานยื่นต่อกรมที่ดิน

ข้อควรรู้

ตรวจกับมืออาชีพก่อนเสมอ

เพดานโควตา FET Form และเงื่อนไข Leasehold ที่เล่ามาเป็นกรอบทั่วไปตามกฎหมาย ณ ช่วงที่เขียน รายละเอียดปลีกย่อย ภาษี และกรณีเฉพาะของคุณ ควรตรวจสอบกับทนายหรือที่ปรึกษากฎหมายที่มีใบอนุญาตก่อนวางเงินจริง บทความนี้ไม่ใช่คำรับรองทางกฎหมายหรือภาษี รายละเอียดคอนโดเอกมัยแต่ละตึกแตกต่างกัน อ่านต่อได้ในคู่มือหลักเรื่องการซื้อคอนโดเอกมัยสำหรับชาวต่างชาติ

คำถามที่พบบ่อย

โควตาต่างชาติคอนโดเอกมัยเช็กได้จากที่ไหน

ถ้าเป็นโครงการเปิดใหม่ ให้ถามฝ่ายขายของผู้พัฒนาโดยตรง ถ้าเป็นคอนโดสร้างเสร็จแล้วหรือซื้อมือสอง ต้องถามนิติบุคคลอาคารชุดของอาคารนั้น เพราะเป็นผู้เก็บทะเบียนสัดส่วนพื้นที่ที่ต่างชาติถือครองอยู่ ควรขอเป็นตัวเลขลายลักษณ์อักษร ไม่ใช่คำบอกเล่าปากเปล่า

ถ้าโควตาต่างชาติเต็มแล้ว ซื้อคอนโดเอกมัยได้ไหม

ยังซื้อได้ แต่จะไม่สามารถจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์แบบ Freehold ในชื่อต่างชาติได้ ทางเลือกที่เหลือคือสัญญาเช่าระยะยาวแบบ Leasehold ซึ่งตามกฎหมายจำกัดไว้ไม่เกิน 30 ปีต่อสัญญา ควรตรวจสอบเงื่อนไขการต่ออายุในสัญญาอย่างละเอียดก่อนตัดสินใจ

Leasehold 30+30+30 ปี ในคอนโดไทยได้ครบ 90 ปีจริงไหม

ไม่มีการรับประกัน เพราะคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4655/2566 วินิจฉัยว่าข้อสัญญาที่ตกลงล่วงหน้าให้ต่ออายุอัตโนมัติเป็นช่วง 30 ปีถัดไปนั้นเป็นโมฆะ การต่ออายุจริงต้องอาศัยความยินยอมของทั้งสองฝ่ายและทำสัญญาใหม่เมื่อสัญญาเดิมสิ้นสุด ควรปรึกษาทนายความก่อนเซ็นสัญญาลักษณะนี้

FET Form คืออะไร ต่างจาก ธ.ต.3 หรือไม่

FET Form (แบบธุรกรรมเงินตราต่างประเทศ) คือชื่อปัจจุบันของเอกสารตัวเดียวกับที่คนไทยเคยเรียกว่า ธ.ต.3 หรือ Thor Tor 3 เป็นเอกสารที่ธนาคารในไทยออกให้เมื่อมีการโอนเงินตราต่างประเทศเข้ามาแลกเป็นเงินบาทตั้งแต่ 50,000 ดอลลาร์สหรัฐขึ้นไป และกรมที่ดินใช้เป็นหลักฐานจดโอนกรรมสิทธิ์ให้ผู้ซื้อต่างชาติ

โอนเงินซื้อคอนโดจากบัญชีในไทยได้ไหมถ้าเป็นชาวต่างชาติ

ไม่ได้ เงินค่าห้องชุดต้องโอนเข้ามาจากบัญชีต่างประเทศเป็นสกุลเงินต่างประเทศ แล้วให้ธนาคารในไทยแลกเป็นเงินบาท พร้อมระบุวัตถุประสงค์การโอนให้ชัดเจน เช่น ระบุเลขห้องชุดและชื่อโครงการ มิฉะนั้นกรมที่ดินอาจไม่รับเป็นหลักฐานสำหรับจดโอนกรรมสิทธิ์แบบ Freehold

โควตาต่างชาติจะปรับเป็น 75% จริงหรือไม่

ยังไม่จริง ข้อเสนอปรับเพิ่มโควตาต่างชาติเป็น 75% ยังเป็นเพียงข้อเสนอ ไม่ได้เป็นกฎหมาย ณ ปี 2026 ผู้ซื้อจึงไม่ควรตัดสินใจวางเงินจองโดยสมมติว่าเรื่องนี้จะผ่านเป็นกฎหมายในเร็ว ๆ นี้

บทสรุป

ก่อนวางเงินจองคอนโดเอกมัยไม่ว่าตึกไหน ให้ขอตัวเลขโควตาต่างชาติที่เหลือของอาคารนั้นเป็นลายลักษณ์อักษรก่อนเสมอ อย่าพึ่งคำพูดปากเปล่าจากฝ่ายขาย และถ้าต้องเลือกทาง Leasehold ให้อ่านเงื่อนไขการต่ออายุในสัญญาอย่างละเอียดโดยเฉพาะหลังคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4655/2566 เรื่องเงินโอนจากต่างประเทศและ FET Form ควรปรึกษาธนาคารและทนายความที่ดูแลธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ตั้งแต่ต้น เพื่อไม่ให้เงินจองติดค้างเพราะเอกสารไม่ครบตอนโอนกรรมสิทธิ์จริง

แหล่งข้อมูลอ้างอิง

ข้อมูลร้าน ราคา เวลาเปิด และข้อเท็จจริงในบทความนี้อ้างอิงจากแหล่งด้านล่าง ควรตรวจสอบข้อมูลล่าสุดอีกครั้งก่อนเดินทางหรือทำธุรกรรม