คำนวณราคาต่อตารางเมตร คอนโดเอกมัย เทียบตึกข้างเคียงก่อนวางเงินจอง

ราคาต่อตารางเมตรคือตัวเลขที่ได้จากการนำราคารวมของยูนิตหนึ่งห้องมาหารด้วยพื้นที่ใช้สอยของห้องนั้น ตัวอย่างเช่น ห้องราคา 7 ล้านบาท ขนาด 35 ตร.ม. เท่ากับประมาณ 200,000 บาทต่อ ตร.ม. ฟังดูง่าย แต่จุดที่คนพลาดคือไปเทียบ 'ราคารวม' ระหว่างห้องคนละขนาดกัน ซึ่งไม่มีความหมายเลย เพราะสตูดิโอ 35 ตร.ม. กับวันเบดรูม 60 ตร.ม. ราคารวมต่างกันเป็นธรรมชาติอยู่แล้ว มีเพียงราคาต่อ ตร.ม. เท่านั้นที่ทำให้คุณวางสองห้องนี้บนตาชั่งเดียวกันได้ และเห็นว่าจริง ๆ แล้วคุณจ่ายแพงหรือถูกกว่ากันต่อพื้นที่หนึ่งหน่วย

• ย่านเอกมัยมีช่วงราคาแยกกันชัดสองกลุ่ม ให้ใช้เป็นหมุดเทียบในหัว
• หน้าปากซอยเอกมัย (สุขุมวิท 63) ติด BTS เอกมัย กลุ่มไฮไรส์แตะระดับ 200,000 บาทต่อ ตร.ม. ขึ้นไป — เป็นตัวเลขโดยประมาณ ณ ช่วงเวลาที่เขียน ควรตรวจสอบอีกครั้ง
• โลว์ไรส์ในซอยลึกอย่างเอกมัย 10 และเอกมัย 12 อยู่ราว 130,000–160,000 บาทต่อ ตร.ม. โดยประมาณ ซึ่งต่ำกว่าหน้าซอยอย่างเห็นได้ชัด
• ส่วนต่างระหว่างสองกลุ่มนี้เกือบทั้งหมดมาจากระยะเดินถึง BTS ไม่ใช่คุณภาพวัสดุ ให้จำภาพนี้ไว้ก่อนฟังราคาจากโครงการใด ๆ

วิธีที่ทำให้ราคาโครงการเปิดใหม่ 'พูดความจริง' คือเอาไปวางข้างตึกที่สร้างเสร็จแล้วในระดับเดียวกันบนเส้นเกรเดียนต์ของเอกมัย ด้านหนึ่งคือกลุ่มหน้าซอยติด BTS อีกด้านคือกลุ่มโลว์ไรส์ซอยลึก ด้านล่างคือสี่โครงการจริงที่ใช้เป็นหมุดอ้างอิงได้ดี ทั้งหมดนี้เป็นจุดตั้งต้นให้คุณคำนวณเอง ไม่ใช่การยืนยันว่ามีห้องว่างขาย และช่วงราคาทุกตัวเป็นค่าประมาณที่ควรตรวจสอบซ้ำก่อนตัดสินใจ

1

อันดับที่ 1: ซี เอกมัย

ไฮไรส์หน้าซอย ติด BTS

ตั้งอยู่บนสุขุมวิท 63 ช่วงต้นซอย ใกล้ BTS เอกมัย เป็นตัวแทนกลุ่มไฮไรส์หน้าซอยที่ราคาต่อ ตร.ม. อยู่ปลายบนของย่าน ใช้เป็นเพดานเทียบว่าโครงการใหม่หน้าซอยควรอยู่ระดับไหน ถ้าโครงการใหม่ตั้งราคาสูงกว่านี้มากทั้งที่อยู่ลึกกว่า นั่นคือสัญญาณให้ถามต่อ

คะแนน Google

★ 4.3 (225 รีวิว)

เวลาเปิด

ทุกวัน 9:00–18:00

ที่ตั้ง

888 ซ. สุขุมวิท 63

ดูบน Google Maps ↗

2

อันดับที่ 2: เอ็กซ์ที เอกมัย

ไฮไรส์หน้าซอย ระดับพรีเมียม

อยู่บนสุขุมวิท 63 เช่นกัน เป็นอีกหมุดของกลุ่มหน้าซอยใกล้ BTS เอกมัย เมื่อวางคู่กับซี เอกมัย จะเห็นกรอบราคาต่อ ตร.ม. ของทำเลหน้าซอยได้ค่อนข้างชัด ใช้สองตึกนี้ล้อมกรอบ 'ราคาพื้นที่หน้าซอย' แล้วดูว่าโครงการใหม่ยืนอยู่ในกรอบหรือหลุดออกไป

คะแนน Google

★ 4.2 (182 รีวิว)

เวลาเปิด

ทุกวัน 9:00–18:00

ที่ตั้ง

259 ซ. สุขุมวิท 63

ดูบน Google Maps ↗

3

อันดับที่ 3: ทากะ เฮาส์

โลว์ไรส์ ซอยเอกมัย 10

ตั้งอยู่ในซอยเอกมัย 10 เป็นตัวแทนกลุ่มโลว์ไรส์ซอยลึกที่เงียบกว่าและราคาต่อ ตร.ม. ต่ำกว่าหน้าซอยชัดเจน ใช้เป็นหมุดล่างของเกรเดียนต์ ถ้าโครงการใหม่อยู่ลึกระดับเดียวกันแต่ตั้งราคาใกล้หน้าซอย คุณกำลังจ่ายส่วนต่างให้กับอย่างอื่นที่ไม่ใช่ทำเล

คะแนน Google

★ 4.3 (113 รีวิว)

เวลาเปิด

ทุกวัน 9:00–18:00

ที่ตั้ง

59 ซอย เอกมัย 10

อ่านรีวิวเต็ม →ดูบน Google Maps ↗

4

อันดับที่ 4: เอ็ม ทองหล่อ 10

โลว์ไรส์ ซอยเอกมัย 12

อยู่บนซอยเอกมัย 12 อีกหมุดของกลุ่มโลว์ไรส์ซอยลึก เมื่อจับคู่กับทากะ เฮาส์ จะได้กรอบราคาพื้นที่ของฝั่งซอยลึกที่มั่นคงพอจะเทียบ ข้อควรรู้คือเรตติ้งของตึกนี้ต่ำกว่ากลุ่มอื่นเล็กน้อย ซึ่งเป็นเหตุผลที่ควรไปเดินดูอาคารจริงประกอบกับตัวเลขเสมอ

คะแนน Google

★ 3.9 (98 รีวิว)

เวลาเปิด

ทุกวัน 9:30–18:30

ที่ตั้ง

9 ซ. เอกมัย 12

ดูบน Google Maps ↗

ก่อนจะตัดสินว่าราคาต่อ ตร.ม. ของสองตึกแพงหรือถูกกว่ากัน ต้องปรับให้ยืนบนเส้นตั้งต้นเดียวกันก่อน เพราะแทบไม่มีสองห้องไหนเหมือนกันทุกด้าน สี่ตัวแปรด้านล่างคือสิ่งที่ต้องบวกหรือลบออกในหัวก่อนเทียบ ผมให้ทิศทางว่าอะไรดันราคาขึ้นหรือลง แต่จะไม่ยัดเปอร์เซ็นต์สมมติให้ เพราะตัวเลขจริงต่างกันไปตามตึกและช่วงเวลา สิ่งที่คุณต้องทำคือถามข้อมูลของยูนิตจริงแล้วปรับเทียบด้วยเหตุผลเหล่านี้

1. ระยะเดินถึงทางออก BTS เอกมัย — ทุกไม่กี่ร้อยเมตร หรือการเลี้ยวเข้าซอยลึกอย่างเอกมัย 10/12 กดราคาต่อ ตร.ม. ลงอย่างมีนัยสำคัญ ถ้าเทียบตึกหน้าซอยกับตึกซอยลึก ต้องลบส่วนต่างทำเลนี้ออกก่อน ไม่งั้นตึกซอยลึกจะดู 'ถูก' เกินจริง
2. ชั้น — ในตึกเดียวกัน ชั้นสูงต่อ ตร.ม. แพงกว่าชั้นล่างเสมอ (floor premium) ถ้ากำลังเทียบห้องชั้น 5 ของตึกหนึ่งกับชั้น 25 ของอีกตึก ต้องรู้ว่าคุณกำลังเทียบคนละระดับราคาในแนวตั้ง
3. วิว — ห้องหันเข้าตึกข้างหรือกำแพงทึบ ควรถูกกว่าห้องวิวเปิดหรือวิวเมืองในตึกและชั้นเดียวกัน ราคาต่อ ตร.ม. ที่เท่ากันแต่วิวต่างกันมาก คือราคาที่ไม่เท่ากันจริง
4. ไฮไรส์ vs โลว์ไรส์ — โลว์ไรส์ซอยลึกอย่างเอกมัย 10/12 เงียบกว่าและส่วนกลางน้อยกว่า จึงถูกกว่าต่อ ตร.ม. โดยธรรมชาติ ส่วนต่างนี้ส่วนหนึ่งคือค่าความเงียบและความเป็นส่วนตัว ไม่ใช่ส่วนลด

1. ขอราคาต่อ ตร.ม. ของยูนิตจริงที่คุณจะซื้อ (ชั้น/ทิศ/เลย์เอาต์ที่เลือก) ไม่ใช่ราคา 'เริ่มต้นที่' บนโบรชัวร์
2. ถามพื้นที่ใช้สอยสุทธิเทียบกับพื้นที่ขาย เพราะระเบียงหรือผนังอาจถูกนับรวม ทำให้ราคาต่อ ตร.ม. ที่ใช้ได้จริงสูงกว่าตัวเลขบนสัญญา
3. เทียบกับราคาขายต่อ (resale) ของตึกข้างเคียงที่สร้างเสร็จแล้วในซอยเดียวกัน เช่น กลุ่มเอกมัย 10/12 เพื่อหาเพดานราคาพื้นที่ของทำเลนั้นจริง ๆ
4. แยกให้ออกว่าส่วนต่างของโครงการใหม่มาจากทำเล หรือมาจากแบรนด์และส่วนกลาง — สระ ฟิตเนส ล็อบบี้หรู เพิ่มราคาต่อ ตร.ม. ได้ แต่ไม่ได้ย้ายตึกให้ใกล้ BTS เอกมัยขึ้น
5. เดินสำรวจเส้นทางจริงจากตึกถึงทางออก BTS เอกมัยในเวลาที่คุณจะใช้จริง เช่น เย็นวันธรรมดา เพื่อยืนยันว่าระยะเดินที่โฆษณาตรงกับของจริง

เมื่อผ่านทุกข้อแล้ว การตัดสินใจจะเหลือคำถามเดียวที่ตอบได้ด้วยตัวเลขของคุณเอง — ราคาต่อ ตร.ม. ที่เสนอมา สมเหตุผลกับตำแหน่งของตึกบนเส้นเกรเดียนต์เอกมัยหรือไม่ ถ้าโครงการอยู่ลึกระดับเอกมัย 10/12 แต่ตั้งราคาใกล้กลุ่มหน้าซอยอย่างซี เอกมัยหรือเอ็กซ์ที เอกมัย คุณมีสิทธิ์ถามว่าส่วนต่างนั้นมาจากอะไร และมีสิทธิ์เดินออกถ้าคำตอบไม่คุ้ม สูตรนี้ไม่ได้บอกว่าห้องไหน 'ควรซื้อ' แต่ทำให้คุณเป็นคนถือตัวเลข ไม่ใช่ฝ่ายที่ถูกตัวเลขพาไป