ปล่อยเช่าคอนโดเอกมัย เสียภาษีอะไรบ้าง คำนวณให้ดูจริงจากห้อง 35 ตร.ม.

เจ้าของห้องในเอกมัยที่กำลังจะปล่อยเช่า มักคิดถึงภาษีแค่ก้อนเดียว แต่จริง ๆ แล้วการปล่อยเช่าคอนโดหนึ่งห้องแตะภาษีสามก้อนที่คนละกลไก คนละคนจ่าย และคนละจังหวะเวลา ก้อนแรกคือ ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา จากค่าเช่าที่คุณได้รับ ซึ่งกฎหมายจัดเป็นเงินได้พึงประเมินประเภทที่ 5 ตามมาตรา 40(5) แห่งประมวลรัษฎากร คุณเป็นคนยื่นและจ่ายเองตอนสิ้นปี ก้อนที่สองคือภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ที่คุณในฐานะเจ้าของกรรมสิทธิ์ต้องจ่ายให้ กทม. ทุกปี ไม่ว่าห้องจะมีคนเช่าหรือไม่ก็ตาม และก้อนที่สามคือการถูกหักภาษี ณ ที่จ่าย 5% ซึ่งจะเกิดขึ้นเฉพาะเมื่อผู้เช่าของคุณเป็นนิติบุคคล เช่น บริษัทที่เช่าห้องให้พนักงานอยู่ หรือเอเจนซี่

1. ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา — คุณ (เจ้าของ) เป็นคนยื่นและจ่าย ตอนยื่นแบบสิ้นปีภาษี จากค่าเช่าที่เป็นเงินได้ 40(5)
2. ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง — คุณจ่ายให้ กทม. ทุกปีในฐานะเจ้าของกรรมสิทธิ์ คำนวณจากราคาประเมิน ไม่ใช่จากค่าเช่า
3. ภาษีหัก ณ ที่จ่าย 5% — ผู้เช่าที่เป็นนิติบุคคลเป็นคนหักไว้จากค่าเช่าและนำส่งกรมสรรพากรแทนคุณ ส่วนผู้เช่าที่เป็นบุคคลธรรมดาไม่ต้องหัก

ค่าเช่าที่คุณได้รับจากห้องเอกมัยนับเป็นเงินได้พึงประเมินประเภทที่ 5 ตามมาตรา 40(5) ซึ่งเป็นหมวดของเงินได้จากการให้เช่าทรัพย์สิน ก่อนที่จะเอาไปคำนวณภาษี กฎหมายให้คุณหักค่าใช้จ่ายออกได้สองทาง สำหรับค่าเช่าบ้าน อาคาร ตึก หรือสิ่งปลูกสร้างซึ่งรวมคอนโดด้วย คุณเลือก หักแบบเหมา 30% ของค่าเช่าทั้งปีได้เลยโดยไม่ต้องมีเอกสาร หรือจะเลือกหักตามจริงก็ได้ถ้าค่าใช้จ่ายจริงของคุณสูงกว่านั้น

• หักแบบเหมา 30% — ง่ายที่สุด ไม่ต้องเก็บใบเสร็จ เหมาะกับห้องปล่อยเช่าทั่วไปที่ค่าใช้จ่ายต่อปีไม่มาก เหลือ 70% ของค่าเช่าเป็นฐานเงินได้สุทธิ
• หักตามจริง — ต้องมีหลักฐานค่าใช้จ่ายครบ เช่น ดอกเบี้ยกู้ ค่าซ่อมแซม ค่าส่วนกลาง ค่าเสื่อม เหมาะเมื่อค่าใช้จ่ายจริงเกิน 30% แต่แลกกับภาระเอกสารและความเสี่ยงถูกตรวจ
• เลือกได้แค่ทางเดียวต่อปี — เมื่อเลือกวิธีไหนแล้ว ใช้ทั้งจำนวนเงินได้ก้อนนั้น สลับไปมาระหว่างสองวิธีในก้อนเดียวกันไม่ได้

เมื่อหักค่าใช้จ่ายแล้ว ตัวเลขที่เหลือคือเงินได้สุทธิ ซึ่งจะถูกนำไป รวมกับเงินได้อื่นของคุณทั้งปี เช่น เงินเดือนหรือรายได้ธุรกิจ แล้วคำนวณภาษีตามอัตราก้าวหน้า นี่คือจุดที่ทำให้ไม่มีใครบอกได้ว่าค่าเช่าห้องเอกมัยของคุณจะเสียภาษีกี่บาทแบบตายตัว เพราะมันขึ้นกับว่ารายได้รวมของคุณตกอยู่ในขั้นภาษีใด คนที่มีฐานเงินเดือนสูงอยู่แล้ว ค่าเช่าก้อนนี้อาจโดนอัตราขั้นบนกว่าคนที่มีค่าเช่าเป็นรายได้หลัก ตัวเลขในบทความนี้จึงเป็นการประมาณให้เห็นภาพเท่านั้น ควรยืนยันกับนักบัญชีหรือผู้สอบบัญชีที่ดูสถานการณ์รายได้รวมของคุณจริง ๆ ก่อนยื่น

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเป็นภาษีที่คุณจ่ายให้ กทม. ทุกปีในฐานะเจ้าของ ไม่เกี่ยวกับว่าเก็บค่าเช่าได้เท่าไหร่ แต่คำนวณจากราคาประเมินของห้อง ข่าวดีคือ ตราบใดที่ผู้เช่าใช้ห้องเพื่อ อยู่อาศัยจริง คอนโดที่ปล่อยเช่าก็ยังเสียในอัตราประเภท 'ที่อยู่อาศัย' ซึ่งเริ่มที่ 0.02% หรือประมาณล้านละ 200 บาท สำหรับมูลค่าไม่เกิน 50 ล้าน ถือว่าเบามากเมื่อเทียบกับอัตราพาณิชย์ ข้อควรระวังคือ ห้องปล่อยเช่ามักเป็นบ้านหลังที่สองที่เจ้าของไม่มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน จึงไม่ได้รับยกเว้นเหมือนบ้านหลังหลักที่อยู่เอง

ลองวางตัวเลขบนห้องสตูดิโอ/หนึ่งห้องนอนขนาดราว 35 ตร.ม. ในทำเลใกล้เกตเวย์ เอกมัย และ BTS เอกมัย ซึ่งเป็นโซนที่ปล่อยเช่าง่ายเพราะเดินถึงรถไฟฟ้าและบิ๊กซี เอกมัยได้ ค่าเช่าห้องระดับนี้ ณ ช่วงเวลาที่เขียน อยู่ในกรอบประมาณ 18,000–25,000 บาทต่อเดือน แต่แกว่งตามอาคาร ชั้น และเฟอร์นิเจอร์ ควรตรวจสอบราคาตลาดจริงอีกครั้งก่อนใช้คำนวณ สมมติให้ค่าเช่า 20,000 บาท/เดือน เพื่อเดินตัวเลขให้เห็นกลไก