ซื้อคอนโดมือสองเอกมัยจากเจ้าของตรง: 5 เรื่องต้องเช็กก่อนวางมัดจำ

เวลาซื้อผ่านนายหน้ามืออาชีพ อย่างน้อยก็มีคนกลางคอยไล่ดูเอกสาร ตรวจชื่อเจ้าของ และเตือนว่าห้องนี้ยังติดอะไรอยู่หรือเปล่า แต่พอ ซื้อคอนโดมือสองเอกมัย ตรงจากเจ้าของโดยไม่มีใครคั่นกลาง หน้าที่ตรวจสอบทั้งหมดตกมาอยู่ที่ผู้ซื้อคนเดียว ถ้าไม่เช็กเองก่อน ก็ไม่มีใครเช็กให้ และสิ่งที่ผู้ขายพูดกับสิ่งที่เอกสารระบุไว้ อาจไม่ใช่เรื่องเดียวกันเสมอไป

เอกมัยมีบริบทเฉพาะที่ทำให้เรื่องนี้สำคัญกว่าย่านใหม่ ๆ คอนโดโลว์ไรส์เก่าหลายอาคารในแถบซอยเอกมัย 10 และซอยเอกมัย 12 อยู่มานานพอที่เจ้าของรุ่นแรกจะถือห้องมา 15-20 ปี บางห้องอาจยังมีภาระจำนองจากตอนซื้อครั้งแรกค้างอยู่ และนิติบุคคลอาคารเก่าบางแห่งยังเก็บประวัติค่าส่วนกลางเป็นกระดาษ ไม่ได้อยู่ในระบบดิจิทัลที่กดดูย้อนหลังได้ทันที การถามปากเปล่าจึงไม่พอ ต้องขอเอกสารจริงมาดู

หัวใจของการตรวจกรรมสิทธิ์อยู่ที่ โฉนดห้องชุด (อ.ช.2) ซึ่งเป็นเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ในห้องชุด หน้าแรกจะระบุชื่อเจ้าของ เลขที่ห้อง เนื้อที่ และอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลาง ส่วนด้านหลังคือจุดที่คนซื้อมักมองข้าม เพราะเป็นที่จดบันทึกภาระผูกพัน ทั้งการจำนองกับธนาคาร การขายฝาก หรือการอายัด ถ้าหลังโฉนดยังมีรายการจำนองที่ยังไม่ไถ่ถอน แปลว่าห้องนั้นยังเป็นหลักประกันของธนาคารอยู่

1. ขอดูโฉนดห้องชุดฉบับจริงจากผู้ขายก่อน แล้วถ่ายสำเนาหน้า-หลังไว้ เทียบเลขที่ห้องและชื่ออาคารให้ตรงกับห้องที่จะซื้อจริง
2. ไปขอตรวจสอบหรือคัดสำเนาที่สำนักงานที่ดินที่คอนโดจดทะเบียนอยู่ โดยหลักผู้ซื้อควรไปพร้อมผู้ขายหรือให้ผู้ขายมอบเอกสาร เพราะเจ้าของมีสิทธิ์ขอข้อมูลห้องตนเองได้เต็มที่
3. อ่านรายการด้านหลังโฉนดว่ามีจำนอง อายัด หรือภาระอื่นค้างอยู่หรือไม่ ถ้ามีจำนองกับธนาคาร การโอนต้องมีขั้นตอนไถ่ถอนจำนองร่วมด้วย
4. หากห้องยังติดจำนอง ให้วางแผนจังหวะจ่ายเงินให้สอดคล้อง โดยทั่วไปยอดซื้อส่วนหนึ่งจะถูกใช้ไถ่ถอนกับธนาคารในวันโอน ณ สำนักงานที่ดิน ไม่ควรจ่ายก้อนใหญ่ให้ผู้ขายไปไถ่ถอนเองก่อน
5. ตรวจชื่อบนโฉนดให้ตรงกับบัตรประชาชนของคนที่จะเซ็นขายทุกตัวอักษร

ใบปลอดหนี้ หรือหนังสือรับรองการปลอดหนี้ คือเอกสารที่นิติบุคคลอาคารชุดออกให้เพื่อยืนยันว่าห้องนั้นไม่มีค่าส่วนกลางหรือค่าปรับค้างชำระ จุดที่ต้องเข้าใจคือ สำนักงานที่ดินจะไม่รับจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดถ้าไม่มีใบนี้ นั่นแปลว่าถ้าหนี้ส่วนกลางยังไม่ถูกเคลียร์ การโอนก็เดินหน้าไม่ได้ และในทางปฏิบัติภาระนั้นจะกลายเป็นปัญหาของผู้ซื้อทันที หากเผลอไปรับช่วงต่อ เรื่องนี้สำคัญเป็นพิเศษกับอาคารเก่าในเอกมัยที่อาจมีค่าซ่อมใหญ่ตามมา

• ขอให้ผู้ขายติดต่อนิติบุคคลเพื่อแจ้งยอดค่าส่วนกลางค้างชำระและค่าปรับ (ถ้ามี) ให้เห็นเป็นตัวเลขจริง
• ถามเรื่องเงินกองทุนหรือการเรียกเก็บพิเศษ เช่น ค่าซ่อมลิฟต์ ค่าปรับปรุงโครงสร้าง ซึ่งพบได้ในคอนโดโลว์ไรส์อายุมากแถบซอยเอกมัย 5 และซอยเอกมัย 12
• เช็กว่าบัญชีของผู้ขายเป็นปัจจุบันหรือไม่ มีงวดไหนค้างยาวจนใกล้ถูกฟ้องหรือเปล่า
• สอบถามว่ามีระเบียบนิติบุคคลที่กระทบการเข้าอยู่ไหม เช่น การปล่อยเช่า การเลี้ยงสัตว์ ซึ่งแต่ละอาคารต่างกัน
• ขอกำหนดเวลาที่นิติบุคคลใช้ออกใบปลอดหนี้ เพื่อวางแผนวันโอนให้ทัน

ความเสี่ยงที่คนซื้อตรงเจอบ่อยคือ คนที่พาดูห้องและถือกุญแจ อาจไม่ใช่เจ้าของตามกฎหมาย หลักการตรวจง่าย ๆ คือ ชื่อบนโฉนดห้องชุดต้องตรงกับชื่อในบัตรประชาชนหรือหนังสือเดินทางของคนที่จะเซ็นสัญญาและเซ็นโอน ถ้าไม่ตรง ต้องมีเอกสารอธิบายสายสัมพันธ์นั้นให้ครบก่อน อย่าเพิ่งวางมัดจำเพียงเพราะเขาเปิดห้องให้ดูได้ การถือกุญแจไม่ได้แปลว่าถือกรรมสิทธิ์

• ห้องเป็นสินสมรส: แม้ชื่อบนโฉนดเป็นคนเดียว หากได้มาระหว่างสมรส โดยหลักต้องมีความยินยอมของคู่สมรสในการขาย
• เจ้าของเสียชีวิต ทายาทขายต่อ: ต้องผ่านการจัดการมรดกและตั้งผู้จัดการมรดกก่อน ไม่ใช่ทายาทคนใดคนหนึ่งเซ็นขายเองได้
• เจ้าของอยู่ต่างประเทศ ขายผ่านหนังสือมอบอำนาจ: ต้องตรวจความถูกต้องของหนังสือมอบอำนาจและขอบเขตที่มอบให้
• เจ้าของเดิมเป็นชาวต่างชาติ: หากผู้ซื้อก็เป็นชาวต่างชาติ ต้องดูโควตากรรมสิทธิ์ต่างชาติของอาคาร (โดยหลักไม่เกิน 49% ของพื้นที่ห้องชุด) ว่ายังรับโอนได้หรือไม่
• ขอใบปลอดหนี้และหนังสือรับรองนิติบุคคลเพิ่ม เพื่อยืนยันข้อมูลห้องและเจ้าของจากอีกแหล่ง