ปล่อยเช่ารายวันคอนโดเอกมัย/Airbnb ผิดกฎหมายไหม โดนปรับเท่าไหร่

หัวใจของเรื่องนี้อยู่ที่ พ.ร.บ.โรงแรม พ.ศ. 2547 ที่มองว่าการรับคนเข้าพักและเก็บค่าบริการเป็น "รายวันหรือรายสัปดาห์" คือการประกอบธุรกิจโรงแรม ไม่ว่าจะเป็นห้องเดี่ยวในคอนโดหรือตึกทั้งหลัง เกณฑ์ที่กฎหมายใช้ตัดสินไม่ใช่ชื่อแพลตฟอร์มอย่าง Airbnb แต่คือ ระยะเวลาที่ผู้เช่าพักและวิธีคิดค่าบริการ ถ้าคิดเป็นคืนหรือสัปดาห์ ก็เข้าข่ายทันที ในทางกลับกัน ตัว Airbnb เองไม่ได้ผิดกฎหมาย การปล่อยห้องต่ำกว่า 30 วันต่างหากที่ผิด

ทำไมเจ้าของห้องแถวเอกมัยถึงถูกล่อใจเป็นพิเศษ ก็เพราะทำเลมันขายตัวเองให้นักท่องเที่ยว ห้องในตึกสูงรอบสุขุมวิท ซอย 63 เดินถึง BTS เอกมัยได้ในไม่กี่นาที อยู่กลางย่านคาเฟ่และร้านอาหารเอกมัยที่คนต่างชาติตามหา แถมมีสถานีขนส่งผู้โดยสารกรุงเทพ (เอกมัย) ที่รับส่งคนไปพัทยาและภาคตะวันออกอยู่ติดกัน ดีมานด์พักสั้นจึงสูงจนหลายคนคิดว่า "ปล่อยรายคืนได้กำไรกว่า" แต่ดีมานด์ที่มีอยู่จริงไม่ได้ทำให้การทำผิดกฎหมายกลายเป็นถูก และเป็นคนละเรื่องกับการที่กฎหมายจะยอมให้ทำ

ตัวเลขที่ทำให้คนตกใจไม่ใช่ค่าปรับก้อนแรก แต่คือ ค่าปรับรายวันที่เดินสะสม ลองนึกภาพเจ้าของห้องในตึกริมซอย 63 ที่ปล่อยรายคืนต่อเนื่องมา 3 สัปดาห์ก่อนถูกจับได้ นอกจากค่าปรับฐานเปิดโรงแรมไม่เกิน 20,000 บาท กฎหมายยังเปิดช่องปรับต่อได้อีกวันละไม่เกิน 10,000 บาทตามจำนวนวันที่ฝ่าฝืน และเนื่องจากเป็นความผิดต่างฉบับกัน โทษตาม พ.ร.บ.อาคารชุดจะคิดแยกอีกชั้นหนึ่ง สมมติศาลลงโทษ 21 วันในอัตราสูง ค่าปรับรายวันฉบับเดียวก็แตะหลักแสนได้แล้ว ทั้งหมดนี้เป็นเพดานสูงสุดตามกฎหมาย จำนวนจริงขึ้นกับดุลพินิจและข้อเท็จจริงของแต่ละคดี ควรตรวจสอบกับนักกฎหมายก่อนสรุปเป็นตัวเลขของตัวเอง

ต่อให้กล้าเสี่ยงกับกฎหมายอาญาทั้งสามชั้นข้างต้น ยังมีกำแพงด่านที่คนมักมองข้าม นั่นคือข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุดของตึกเอง กฎหมายเปิดทางให้ที่ประชุมเจ้าของร่วมกำหนดห้ามปล่อยเช่าระยะสั้นหรือรายวันได้ และเมื่อกำหนดเป็นข้อบังคับแล้ว ถือเป็นกฎที่ผูกพันผู้พักอาศัยทุกคน ไม่ว่าคุณจะเห็นด้วยหรือไม่ก็ตาม คอนโดใหม่ในเอกมัยหลายโครงการ ทั้งตึกสูงตามแนวสุขุมวิท ซอย 63 ซอยเอกมัย 10 และซอยเอกมัย 12 เขียนข้อห้ามนี้ไว้ชัดเจน เพราะเจ้าของร่วมที่อยู่จริงไม่อยากอยู่ร่วมตึกกับกระเป๋าเดินทางที่หมุนเวียนเข้าออกทุกคืน

• ระบบล็อกคีย์การ์ดที่ล็อบบี้บันทึกการเข้าออกทุกครั้ง นิติบุคคลเห็นได้ทันทีว่าห้องหนึ่งมีคนแปลกหน้าสลับกันใช้การ์ดถี่ผิดปกติ
• การลงทะเบียนผู้มาติดต่อและแลกบัตรที่เคาน์เตอร์ ทำให้นักท่องเที่ยวที่ไม่ใช่เจ้าของหรือผู้เช่าประจำถูกจับตาได้ง่าย
• เจ้าหน้าที่รักษาความปลอดภัยและแม่บ้านในตึกย่านเอกมัย–ทองหล่อ มักสังเกตเห็นกระเป๋าเดินทางล้อลากเข้าออกเป็นชุด ๆ ซึ่งเป็นสัญญาณคลาสสิกของการปล่อยรายวัน
• เพื่อนบ้านร่วมชั้นที่ได้ยินเสียงจอแจหรือเจอคนหลงทางหน้าลิฟต์บ่อย ๆ มักเป็นคนแจ้งนิติบุคคลเอง
• บางโครงการจำกัดสิทธิ์ใช้สิ่งอำนวยความสะดวกส่วนกลางไว้เฉพาะเจ้าของและผู้เช่าที่ลงทะเบียน ทำให้แขกรายวันสะดุดตั้งแต่จะเข้าสระหรือฟิตเนส

ทางออกที่อยู่ในกรอบกฎหมายสำหรับเจ้าของห้องเดี่ยวมีเส้นเดียวที่ชัดเจน คือปล่อยเช่าตั้งแต่ 30 วันขึ้นไป เพื่ออาศัยข้อยกเว้นรายเดือนของ พ.ร.บ.โรงแรม หลายคนถามถึงข้อยกเว้นแบบเกสต์เฮาส์ตามกฎกระทรวง พ.ศ. 2551 ที่ให้ที่พักซึ่งมีห้องพักรวมกันไม่เกิน 4 ห้องและรับผู้พักไม่เกิน 20 คน แจ้งต่อนายทะเบียนแล้วประกอบกิจการได้โดยไม่ต้องขอใบอนุญาตโรงแรม แต่ข้อยกเว้นนี้ช่วยห้องคอนโดเดี่ยวในอาคารชุดที่มีโฉนดไม่ได้ เพราะห้องของคุณเป็นเพียงหน่วยหนึ่งในอาคารชุดที่มีเจ้าของร่วมหลายร้อยราย คุณไม่ได้เป็นผู้ครอบครองอาคารทั้งหลังที่จะไปแจ้งเป็นสถานที่พักได้ และยังติดข้อบังคับนิติบุคคลกับการใช้อาคารผิดประเภทอยู่ดี